文档介绍：前 言
个案成功并非是在最终取得，而是在开始。当精明发展商完美地将本身优势和外部条件有效地结合时，系统而又专业准备工作随之而展开，一个有生命力产品也将应运而生，它代表走向成功第一步，也是最关键一步。
在房地产逐步走向商品化、市场化今天,为了使本案能在东门这百花争艳,百舸争流竞争环境中,占据市场空间,本企业本着以市场为起点,以消费者需求为中心,以整体市场营销为手段,达成开发商从用户满足中获取丰重利润目标，特此针对本案对该区域市场进行系统深入细致地调查研究,客观地进行策划安排。
禾瑞代理作为成熟专业营销策划企业，深知和业主合作过程中本身责任重大，不敢丝毫懈怠，企业上下不管是案前准备还是案中销售，全部将兢兢业业，以专业服务贯穿一直。
在此，谨向贵企业给我们这么机会表示由衷感谢！
A物业代理
第一部份 市场篇
在现今猛烈市场竞争中，市场环境一直是处于不停改变状态中。为了正确把握 入市时机，我们组织了一支含有专业素质市调队伍，针对项目所在区域市场进行深入细致调查研究。
一、本案面临市场特征
1、总体供过于求，局部供不应求
自20XX年以来，市场购置需求和开发量同时增加，总体上有效需求不足，供大于求，但区域内部分楼盘能在短期内完成100%销售，反应出市场无均衡性和开发水平差异性。
发商重视市场研究，但正确度把握不高
有实力开发商均投入力量仔细分析市场需求，方便进行产品定位，但在方法中不能百分百确保产品定位市场正确度，造成大面积滞销。
3 经济实用房畅销，小套型热销，高级住宅缓销，高级电梯公寓滞销。
4 购置群体阶层显著
90年代中期购房群体主流为高级富有阶层和集团；90年代后期购房群体主流为较成功企业商业主；现在购房群体主流为中高及工薪阶层；
购置者重视实表和品质共有小区
最能取悦消费者小区应含有一定个性，有一定品味，但价格要绝对实惠。
总价市场主宰一切
单价说明了小区品质高低，总价反应了真实用户购置力，在有限面积内体会无限生活品质是当今购房时尚心态。
竞争空前猛烈
几乎每一个楼盘全部拥有强劲对手，较量集中在综合品质性价比和广告，开发商首要任务不是赚取暴利，而是先学会规避风险。
二、本案情况调查
对此市场情况调查目标是：为了深入发觉本案潜在市场和潜在需求量，掌握还有哪些市场能够开发和占领及企业在市场中影响。
1、本案在市场中需求情况
A、消费者承受力
从对消费者调查中能够看出，在此区域置业大部分消费者是有一定经济收入工薪一族,全部有一定经济支配能力。通常可支配购房首付款在5万元之内（7成20年按揭）。
B、本案目标市场情况
一室一厅单卫、二室一厅单卫，符合现在市场消费者消费需求。从房屋总价及消费者承受首付款来看，本案完全能控制在5万元之内。
三、价格调查
1、影响本案价格有利原因
A、房市逐步上升
在众多开发商努力下，该区域房价略有上升，且新开盘项目较多，在市场上造成了浣花风景区房市景气印象。
2、本案价差策略
在一个项目中，楼和楼、朝向和朝向、户型和户型，其定价差距应有利于当初之促销。
第二部份 产品篇
产品定位
提议在设计上充足表现实惠小套型概念。质优价惠，品质优良并拥有良好小区文化气氛。
二、产品分析
当地小套型市场分析
现实状况分析：因为成全部经济发展，越来越多白领阶层不停涌现，展现年轻化和知识化结构，年轻人独立意识逐步加强，个性追求和对私人空间向往逐步走向成熟。使本市小套型住宅公寓有了极大需求，而当地开发商也顺应该时尚，推出不少含有针对性小套型住宅，如丽阳天下、城市驿站、美利华、时代天骄、SOHO等项目，因为含有定位正确，适销对路，市场接收力强等特色，而深受市民，尤其是年轻一族喜爱，从而使这些项目开发成功成为肯定。
未来分析：小套型成功，首先是，开发商成功把握了这一点，取得成功。其次是小套型市场用户群体基础广，用户量大，用户购置门槛低等特点，将成为长久开发烧点，因为年轻一代总是不停成长，需求总量不停涌现，市场机会总是不停出现。所以，小套型开发是大有前途。
本项目市场分析
本项目标开发定在小套型，应该说抓住了市场热点，也就抓住了市场机遇。
小套型概念：小套型概念不仅是套型，愈加包含总价低，月供款少这么信息，从而使用户购置小型门槛低，愈加轻易接收。
（2）小套型总款限制和月供款。
通常来说，本项目小套型住宅总价最高超出180000元，为控制总价，提议不装修，全部为清水住宅。
月供款提议最高不超出800元/月，这么月供款将使本项目愈加含有竞争力。
三、对产品提议
1、针对该地段消费者群体及其消费能力，特制订以下开发提议：
户型：（