文档介绍：某项目商业项目商业定位报告
问题一：
项目VS长盛广场：依靠？竞争？
长盛广场至项目人流分析：
本案
美景大道：六车道
富民大道：六车道三个绿化带
人流路线一
人流路线二
项目与长盛广场关联性弱，难以实现客源共享！
项目与长盛广场间隔了二条六车道的交通干道，形成了交通屏障，大大减弱了项目与长盛广场的联系。
项目直接面临长盛广场残酷竞争！
新世界长盛广场——商业巨无霸
规模：20余万的建筑面积
商场定位：
属性定位：引领东莞中南部商业文明
市场定位：东莞东南部最大型商业中心
功能定位：休闲/娱乐/餐饮/购物/文化/运动/商务/酒店
业态定位：大卖场/步行街/主题商城
客户定位：全客层
特色定位：大而全（规模大/面积大/停车场大/业种业态全/功能全/全客成/全天候/一站式）
项目生存于长盛广场阴影下，夹缝中求生！
新世界长盛广场商业影响力分析
20余万商业面积
需要20万—50万的消费人口才能保持正常经营。
1：1
新世纪长盛广场周边建成及在建高尚住宅小区7个，加上邻近原居民及附近工业区港台人士,总户数达4万多户，仅仅16万人
新世纪长盛广场在不断扩大商圈范围，吸引外来消费人群的同时，严重地透支着区域的消费力。
借鉴数据：
1、社区商业4：1的商业存活比率（即四个人养活一平方米商业面积
2、超市选址原则：在商圈范围内，需有8—10倍于超市规模数字的人口。
冰火两重天
与长盛广场关联性弱的商家，随着长盛广场的经营情况提升而被分流更多的消费人群！
与长盛广场关联性强，依靠长盛广场的商家，随着长盛广场的经营情况提升而火爆，继而能不断扩大规模！
项目在长盛广场五百米范围内，却无法与长盛广场实现客源共享，经营及招商难度极大，商业存活率低——九死一生！
快速销售为导向的开发原则：实现项目能实现的商业价值，最大可能规避风险。
问题二：
如何寻求持续经营？
大朗镇概况
支柱产业：毛织、纺织服装是大朗镇的支柱型产业
其次是电子产品、金属制品、玩具、皮具制品、灯饰
经济状况：大朗镇经济发展水平属东莞市中上水平，近年来经济
保持20%的高速增长，第三产业发展迅速，消费群体
基数巨大。与虎门、常平、樟木头等商业重镇不同，
大朗镇的商业主要依靠本镇及周边区域消费群体为
主，总体发展水平不高。
总面积：面积118平方公里
户籍人口：，政府数据外来人员16万多人。
实际外来人口超过60万人。
1、大朗市场分析
大朗商业总体竞争
大朗镇房地产市场8年来的房地产市场开发总量约为60万㎡，但近年来
发展缓慢的大朗镇的房地产突然进入提速，特别是商业地产出现了大规模的开发；
包括长富广场、长盛广场、添一居等房地产项目都有较大的商业体量。近年来商业项目开发量达到26万㎡，接近市场总开发量的40% ；
2007年初，即有5万多的商业面积推出市场：（华润2万平米，同方五福广场3万多平方米）
开发以大规模集中式商业为主流，走大而全商业形式；
项目的开发、营销、经营面临着激烈的竞争市场；
特色型/主题型/创新型商业具备一定发展空间。
大朗商业分布
核心
商圈
发展
商圈
新兴
商圈
红荔、金怡、长富
大朗市场、嘉荣
新世纪长盛广场
商业划分清晰，三大商圈三足鼎立！