文档介绍：目录
一、房地产政策分析 2
1、江阴房地产政策分析 2
2、政策对客户以及市场的影响; 4
二、房地产市场分析 6
1、2008-2010各年商品住宅供销分析; 6
2、2010上半年商品住宅分月供销分析; 7
3、2009-2010年商品住宅价格分析; 8
4、2010年上半年各月商品住宅成交特点分析 9
三、竞争项目分析 11
1、2010年上半年竞争项目供应情况 11
2、2010年上半年竞争项目成交情况 12
四、下半年市场情况预判 14
1、下半年政策影响情况预判; 14
2、下半年市场供求情况预判; 16
3、下半年价格走势情况预判; 17
一、房地产政策分析
1、江阴房地产政策分析
表:2010年01-07月江阴房地产市场政策一览表
时间
政策
核心内容
1月7日
经营性土地出让五个要求
深入实施经营性土地招拍挂制度、依法有序推进土地出让、坚持集约高效使用土地、促进土地市场平稳健康、切实做好当前土地出让的有关工作。
3月1日
建设限价房,解决“夹心层”买房难
为了解决城区工薪阶层(既不符合购买经济适用房、又买不起普通商品房的“夹心层”)的住房困难,市委市政府创新推出了建设限价商品房的举措。限价商品房是限制销售价格、面积和销售对象的政策性住房,准备在南闸、云亭和夏港三个街道建设限价商品房。销售价格比同类地段的商品房每平米优惠400元左右。
4月11日
江阴市限价商品房暂行管理办法
一是申请人须为澄江街道、城东街道办事处的常住户口,或在该区域内单位工作满5年的大专以上的各类专技人员(可不受户籍限制)。单身家庭提出申请的,申请人须年满28周岁;二是申请人的家庭上年人均收入不高于市统计局公布的本市上年城市居民人均可支配收入;三是家庭人均住房建筑面积低于人均25平方米。
4月20日
江阴市新建商品房销售价格行为规则
商品房销售价格全面实行“一价清”制度。凡按规定列入开发建设成本的各类设施、设备费用,市政基础设施配套费、人防基金等各项政府规费不得在价外另行收取。
7月24日
江阴正式施行契税新政
从2010年7月1日起,对个人购买普通商品住房的,按1%税率征收契税;对购买非普通商品住房、非住宅及其他房屋、土地权属转移行为按3%税率征收契税。
数据来源:南京中原DRC监测数据
江阴近几个月政策可以说是乏善可陈,基本是延续或者重复前期的政策,没有出台对楼市造成影响的政策。最值得注意的是3月出台建设“限价房”政策,这是政府为了贯彻中央解决“夹心层”住房问题而出台的。对市场的低端需求将起到分流作用,但考虑到其限制条件较为苛刻,对楼市的影响是极为有限的。
与北京、深圳、广州等大城市相比,江阴地方细则却迟迟未出。,截至到目前已达到4个月时间。江阴的地方细则依然没有出台,排除江阴是二、三线城市,政策贯彻较为缓慢原因之外,从侧面也可看出江阴对抑制楼市的暧昧态度。从历年来江阴对楼市的政策来看,“护市”的意图是比较明显的。由此我们可以预测未来江阴的新政细则只会在中央新政的基础下有所松动,不会比其他城市的细则更加严厉。
表:江阴地方银行执行新政情况
银行
二套房执行情况
中国银行
中米以下首付20%,利率下浮15%;首套住房90平米以上首付30%,利率下浮15%;二套住房首付50%,利率上浮10%;三套不做,商业项目不受影响。
中国农行
中米以下首付20%,利率下浮15%;首套住房90平米以上首付30%,利率下浮20%;二套住房首付50%,利率上浮10%;三套看情况而定是否贷款,商业项目不受影响。
中国工行
中国工行表示,现未收到总行的细则,银行方面会按照银监会的要求施行。商业项目不受影响。
浦发银行
浦发银行表示,总行未有细则通知,但会按照新政要求不折不扣的执行。首套住房90平米以下首付20%,利率最低下浮30%;首套住房90平米以上首付30%,利率最低下浮20%;三套不做,商业不受影响。
数据来源:南京中原DRC监测数据
虽然地方政策细则迟迟没有出台,但银行方面执行二套房政策执行力度比较严。4月15日新政出台第二天,江阴国有银行支行均已经开始执行新政。以中国工商银行为例,在16日以前审批通过的,即使贷款还没有及时发放到位,依然按照原先政策执行;16日起,即使是较早前已经开始审批,但是没有通过的,将按照新政策执行。而其他银行也全都开始严格按新政策确定二套房的贷款成数和利率。
6月三部委联合出台“二套房认定”认房又认贷的标准之后,江阴大部分银行已经开始不折不扣的执行新的政策,住宅贷款受到严控,商业贷款不受影响。从各银行的反映来看,新政执行已