文档介绍：SAGA口RGAN|zA口N
炜岸城二期住宅定位报告
世家和构sm/
项目工作方向和思路
世家此次针对炜岸城项目后续工作,主要围绕
都大道
原二期别墅区以及三期高层(南区)的产品定
位展开
按照现有规划方案,原二期住宅产品全部规划
为双拼、独栋别墅(套均530m)。那么,当
二期
别墅区
前成都别墅供需市场,以及区域客群的需求特
龙城大道
征之下,该类产品是否具备市场机会。而针对
高层区)多层洋房
三期高层住宅,需要采用何种主流户型产品,
方能够实现"量价齐升”的销售目标
基于以上考虑,我们将通过对成都别墅和高层市场的深入分析,了解更为直接和
有效的信息,从而确定本案最适宜的产品方向。
Contents第部分:市场分折
目录
第二部分:产品定位
第三部分:客群定位
第四部分:价格定位
世家机构 GAORGAMIZATI0
第一部分
市场分析
世家相构
别墅市场研究
SAGA
按照区位及居住功能,成都别墅市场可分匚城市别墅
为主城区与近郊区位的城市别墅板块(第
远郊别墅
德阳市
一居所),以及远郊区位的度假别墅板块。
⊙中江县
青城山板块
项目区域的城市干道网络发达,并与主城
金堂蓝光观岭
区无缝对接,属于城市居所的范畴。
城市别擊
所以,本次针对别墅市场的研究,将以主
城区及周边近郊城市别墅板块作为数据统
计对象
资阳市
别墅市场研究
品A合整体供需联排別墅作为主城区市场绝对主力,供需两旺,独栋、双拼别墅市场占有率较低
2011年1月
成都主城区及近郊别墅新增供应与存量共计1963万平方米。其中,联排别
墅约占整体供应的78%,属主要供应产品,销售良好;独栋别墅占比次之,去化尚可;双拼
墅在主城区别墅里占比稀少,
可见,目前成都主城区及近郊别墅市场的供应与成交热点集中在联排别墅。
20112012年11月主城区及近郊别墅类型占比分析
别墅类型
面积区间(m)
总体宝(m3)
总体宝占比
总去化率
联排
250-500以上
1545154
%
%
双拼
1997%
独栋
400-500以上
258983
%
7143%
别墅市场研究
SAGA面积特征独栋别墅以300m以上套型为主,总价高,客群来源较窄,双拼无市场竞争优势
就独栋别墅的面积段分布而言,300m以上套型是目前市场的供需主力,因面积大、总价高,
而且对周边环境和自身资源极为依赖,故客群范围较小,目前供需市场主要集中在城南区域
■双拼别墅面积大、总价高,但舒适度及品质感不及独栋,性价比又小于联排,在市场上处于
高不成低不就”的尴尬地位
11年1月至今成都主城区及近独栋双拼别面积段供斋分布
表1:独栋、双拼面段供需占比交互表
1面积段供应占比成交占比
%
%
200-%
%
250-300
%
H回m
%
200以下
503以上
%
新面积m■的售面机口供需比
L400-500222%
%
259%
别墅市场研究
SAGA面积需求300以下小联排别墅存在明显市场缺口,需求旺盛
从联排别墅面积段分布来看,300-400m是目前市场供需主力,但对比供需关系,300m以下
%,成交占比为1298%,供应稀缺,市场存在较大的需求缺口
另外,根据世家对别墅市场后续推盘项目的数据眼踪(保利两河项目、保利华阳项目),联排
別墅供应面积段均在200m以下。可见,联排别墅面积趋小的趋势将会愈发明显。
2011q1月至今成都主城区及近郊联排别翠面积段供分布
表2:联排面段供需占比交互表
殿做战成交战」
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250-300m2
%
8346%
%
50m以下250300m2300-40m40050m500m以
400-500m21170%
新增奢数挤售套数供比
%
%
别墅市场研究
总A豆A|价格区间购房吉对套型面积400m以内,总价低于500万的联排别要认可度最高
主城区及近郊联排别墅成交面积段及总价段交互表(套)
面积段总价段500万以下500600万600-800万800-1000万1000万以上
300m以下
00-400m
145
400-500m
05254
城区联排别因项目档欠差异,主20114主城及近都联排别里成交总价分布