文档介绍：满洲里万达广场整合营销推广策略案
满洲里万达广场
整合营销推广策略案
2012年6月
邦士地产机构
谨呈:万达地产
引言:
万达落地满洲里,代表着万达一次新的开拓之旅行。因此,我们深知这是一次实践性要求极高的作业命题,可当我们思考做什么,怎么做之时,我们始终保持以最务实的方法,力求真实反映这一新的万达商业宏图发展计划。
利用自身资源,通过多种渠道,我们尽可能全面深入地了解满洲里房地产市场,通过分析,给予了我们很大的启示。
东亚之窗,国际门户
却又是一座待兴之城
满洲里,如何解题?
一个又一个万达的成功,铸成了万达品牌的坚不可摧;
万达品牌的战无不胜,成为每一个城市繁华胜景的助推器。
但是,满洲里不同于万达即往的城市选择,
基础结构决定上层建筑
我们认为:只有充分立足与满洲里的城市特性,立足万达核心价值,才能解答这新富有挑战性的命题!
一、理解城市
国之门户,世界桥梁——中俄蒙三国交界,历经百年风雨,独冠东亚之窗美誉
满洲里口岸地处亚欧第一大陆桥的交通要冲;
1988年,满洲里被国家设立为经济体制改革开放试验区。2002年,满洲里和深圳一起被确定为“十五”期间国家重点建设和优先发展的两个陆路口岸。
满洲里市位于内蒙古自治区东北部,1901年因东清铁路的修建而得名,俄语为“满洲里亚”,音译成汉语变成了“满洲里”,是一座拥有百年历史的口岸城市,素有“东亚之窗”的美誉。
满洲里是我国最大的陆路口岸,背靠我国东北和华北经济区,北邻俄罗斯,西连蒙古国。
满洲里市下辖1个县级行政区——扎赉诺尔;2个国家级开发区——中俄互市贸易区与边境经济合作区,一个省级开发区——东湖区创汇农业区;
满洲里人口真正本土人约8万人目前大多数(约16万,占60-70%)为新满洲里人,即前些年来满洲里做生意发家,而落户或长期做生意的外地人,加少量新增流动人口。
战略要冲,商贸重镇——亚欧第一大陆桥要冲,最大的沿边陆路口岸
满洲里口岸地处亚欧第一大陆桥的交通要冲,是我国环渤海港口通往俄罗斯等独联体国家和欧洲的最便捷、最经济、最重要的陆海联运大通道,承担着中俄贸易60%以上的陆路运输任务。
满洲里城市总体规划
满洲里旧城区总体规划
满洲里旧城区位于满洲里市东北部,满洲里铁路以北,经过多年的建设已呈现良好的发展势头;
目前旧城区土地供应已基本饱和,各部分规划调整的可能性不大。
新区位于老城区南面,西至机场高速,北至外环和铁路,南至和东至军委新城区边界,总规划面积163>.81平方公里。规划在机场高速移动外环路以西,形成新的行政文化中心;
新区功能定位:以行政办公、生活居住、商业贸易、文化休闲四大功能为主的综合功能区。
新区行政文化中心
城市副中心
满洲里市新区市政府所在地
城市全面拓展——新城区功能定位优势明晰,实现满洲里都市区的大框架拉开
”二心“是指新城区行政文化中心,新区西侧,中心以环路加放射,形成欧陆风情路网特征,利于创造一个环节优美,交通便捷的新城市行政文化中心;在新区东侧形成城市副中心。
“二轴”是指新区东侧形成南北贯通轴线,延续旧城区原有轴线,又形成新区主景观通廊;同时外环路及其西部延伸路形成新区和出口加工区的经济发展轴;
“三片区”是指由西至东形成的行政文化中心区、居住区、铁南居住新区。
满洲里西城区和扎赉诺尔区都由于老城区面积有限,地质条件较差,开始了新城的造城工程;
目前城市发展趋势道南区域升级换代,城市由东往西沿五道街为主轴延伸扩展,地块位于城市发展主轴上,但同样需要政府主导、政策支持及培育期。
自东向西发展
新区
旧区
功能明晰,布局合理——”二心、二轴,三片区”日趋明晰,新城功能价值巨大
地块
自2006-2011年间,满洲里全市生产总值呈现波动性递增趋势,至2011年年底全市GDP值递增至154亿元;
全市三大产业中服务业占据最大比例,从2006-2011年间,平均增幅保持在保持65%以上;
社会零消费品总额与人均可支配收入,逐年稳步增长,至2011年分别攀增至约84亿元和21696元;
城市稳步发展——城市经济稳定,整体呈现上行走势
满洲里是一座具有丰厚历史的百年口岸城市,三国交界、中西文化交融的特性奠定了城市优越的国际窗口和商贸重镇地位。
因此,满洲里意味着:
一座国之门户,是中国承接世界的窗口
一个国际之城,多民族,多国籍,中西方世界在此交汇融合
一个多元之都,汇聚各国特色,交流各族文化
二、满洲里市场剖析
1、城市商业格局
2、竞品分析
3、客群观察
4、市场结论
城市中心规模有限,东西五街构成简单商业形态
满洲里现在的核心商圈集中在三道、四道、五道三条街,其中穿插纵身较短的南北向步行街,如中苏路、兴华路步行街,