文档介绍：绿景龙华项目策划报告
绿景龙华项目前期策划报告
德思勤置业
2005年11月
深圳向北绿景向上
项目战略背景
项目价值分析
区域动态发展分析
项目竞争战略
思路框架
背景解析
策略思考
开发定位
市场实现
项目定位
定位主题及延展
市场推广策略及营销手段
规划建议
整体规划方向
具体规划建议
我们的背景
背景解析
项目战略背景
深圳向西,中心区向北
特区关内可供开发的土地仅剩下20平方公里,八成土地出让在关外
特区内外的房价差距持续缩小,2005年上半年关外房价涨幅高达30%
市场需求强劲,住宅年需求量保持10%稳定的增幅,受供应限制局部出现房源紧张
空置商品房不断得到消化,截至05年9月商品房空置面积达到139万平米,同比减少263>.5%
本案
山那边广阔天地
向西,向西,面向大海!
北上!北上!北上!
顺应城市的发展,中部综合组团应运而生
中部综合组团包括龙华、观澜、布吉坂雪岗,,组团的功能定位是市中心区的配套综合服务区,将重点提升组团的综合服务功能、优化其产业结构、构造高效的交通系统、创造宜人的居住环境。
深圳向西,中心区向北
北上!北上!北上!
中部综合组团
中心城区
龙华
龙华作为中部综合组团一部分的战略意义
距福田中心区仅12公里
深圳中心区的后花园,特区向外扩展第一站
深圳向西,中心区向北
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Next Station Longhua
房地产新政 2005
“进一步控制房地产投资规模”、“抑制房价过快上涨”、“支持普通商品住房和经济适用房发展”、“打击炒作”
3月27日,国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》
4月28日,国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八项措施》
5月11日,国务院办公厅转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》
《深圳市房地产广告专项整顿方案》、《关于规范我市房地产市场秩序严禁非法炒卖房地产的通告》等专项措施的出台
上海已推楼盘变相降价,新推楼盘价格较年初下调20%—30%
截至到2005年9月,北京住宅期房价格已经达到6758元/平米,同比涨幅高达21%
截至到2005年9月,深圳住宅商品房价格已经达到6639元/平米,%
政府出手地产博弈?
摘自2005年11月2日《晶报》
加强闲置土地的管理;
以增量供应和存量盘活相结合,特区内供应和特区外供应相结合为基本原则,适当增加房地产用地,尤其是增加普通商品房用地的供应;
研究非深圳户籍人口的规定及措施,限制短期炒房者购房;
采取严格的金融调控手段,提高购房首期款比例,普通商品房首期比例为40%,非普通商品房首期比例为50%;
进一步规范商品房预售程序,规范市场秩序,保证房源信息的透明化,打击非法炒房行为。
政府将进一步采取相关政策抑制房价的高速上涨:
新政频出
深圳高涨
政策预警
政府出手地产博弈?
绿景向上
品牌向前
新洲
深圳
全国
绿景蓝湾半岛
绿景龙华项目
绿景大厦
…………
区域开发商
城市开发商
主流开发商
熙园的开发,鸿荣源的跃升
香域中央的开发,联泰地产的跃升
“深宅大院,尊崇人家”
“修身、齐家、平天下”
豪宅打造专家
香蜜湖中央生活境界
用心在,境界在
别人走过的路
绿景向上品牌向前
背景的叙事影响力
项目的开发必须站在深圳城市发展大背景的高度之下,避免
得益于深圳经济的稳定增长,购房需求的稳定增长,项目开发所处的时代环境大势相好;
本案作为绿景地产品牌跃升的“跳板”,其开发已脱离单纯意义上的开发,更多地过渡到社会开发的意义。
项目开发过程中必然伴随着房地产政策的新一轮调控,项目的开发必然面对更多的挑战;
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绿景向上品牌向前
政府出手地产博弈
就区域本身看待项目开发
就项目本身对项目进行定位
区域动态发展分析
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市场供应量分析
龙华房地产市场历年供应量
(1997年—2004年)
年份
供应量
增值
1997
114066
——
1998
194355
%
1999
66147
-%
2000
177126
%
2001
247468
%
2002
531500
%
2003
533601
%
2004
502300
-%
2002年以来,受城市化板块发展方向的政策利好及撤关预期的影响,龙华房地产市场持续放量,片区热点不断,随着龙华二线拓展区开发的步骤化的进行,未来龙华的房地产市场将延续前期的热度