文档介绍：贵州电子信息职业技术学院贵州电子信息职业技术学院
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第第
25
次课次课
班级
91606
时间
10-25
3-4
章节名称章节
名称
项目六（9-1）房地产开发项目的财务分析
目的要求
1、让学生了解房地产开发项目财务分析；
重点难点
重点：房地产开发项目财务分析
难点：房地产开发项目财务分析
教学进程
课堂设计（教学内容、方法、辅助手段、互动、板书设计）课堂设计（教学内容、方法、辅助手段、互动、板书设计)
时间分配时间分配
地产开发项目财务分析的内容
地产开发项目财务分析的构成
地产开发项目成本费用估算表分解
20
60
10
作业
无
课后分析
通过让学生了解房房地产开发项目财务分析的构成，使其明白在房地产开发过程中财务分析。
项目六（9-1）房地产开发项目的财务分析
投资成本费用估算汇总及计算依据
一、开发成本
1、土地成本
土地费用=土地出让金+拆迁安置补偿费（城镇土地）或征地费用（农业用地）
2、建安工程费
主要指建造建筑物所发生的建筑工程费用，设备采购费用及安装工程费用等。一般按楼层和结构进行估算。
3、前期工程费
项目前期规划、设计、可研费用可按总投资的一定百分比进行估算，水文地质勘察可根据工程量估算，三通一平的费用可根据实际工程量计算。%—6。
4、基础设施建设费
建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程。一般按实际工程量估算，通常占建安费的15%左右。
5、公共设施配套建设费
居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用。一般按规划指标和实际工程量计算，也可按配套项目的建筑面积和单价来计算，也可按建安费的3%—5%估算。
6、开发期间税费
各地区不同，缴纳的税费也不同。一般按建安费的8%—15%估算。
7、其他费用
按当地有关部门的费率估算，约占建安费的3%。也可以把此项直接并入开发期间税费进行估算。
8、不可预见费
一般取1—7项之和的1%—3%，或建安费的2%-5%。
二、开发费用
9、管理费用
开发成本的2%-3%。
10、财务费用
为了计算简便，一般假定借款当期均在期中支出，其后各期按全期计算，还款当期按期末还款，按全期计息。
11、销售费用
一般取销售收入的3%—5%。
二、地产开发项目财务分析的构成
房地产项目投资总成本估算
项目投资总成本估算表(住宅）
序号
名称
计量单位
一
土地成本
熟地挂牌竞价
初始挂牌价格
契税
土地成交价×4%
公证费
土地成交价׉
印花税
土地成交价׉
二
前期费用
勘探费
10元/平米
建筑规划设计费
30元/平米
三
建安工程费
基坑维护、土石方工程
%
建安工程
小高层
1100元/平米
别墅
1100元/平米
多层公寓
800元/平米
情景西班牙洋房
1000元