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浅谈中国房价
在中国经济和社会大的背景——改革开放,经济快速增长,居民收入增加,城镇化快速发展,房地产业的开发逐渐深入,呈欣欣向荣之势,也使房价走高,且最终居高不下。导致房价节节攀升且居高不下的原因十分复杂,且有其深层次的原因,体制性和政策性原因是导致房价过快上涨的重要原因。
首先,住房的需求上涨是重要原因,而导致住房需求上升的原因也是多样的。改革开放以来,我国居民收入大幅度增加,从而能够负担起或扩大在住房方面的花费。在住房制度改革的推动下,住房的私有化鼓励了居民的购房行为。家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。同时,在居民有闲置资金而又缺少投资渠道的情况下,购置房产是这些居民的理性选择,住房投资需求逐渐启动,房价被进一步拉高。在房价被逐渐拉高的趋势下,有些人看到了获利的潜力,出现了在住房上的投机行为。房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升。
其次,住房的成本不断上涨。其中最主要的是土地价格,土地供应为地方政府垄断,在土地能够快速“充实”财政的吸引下,地方政府普遍采取“饥渴型供地”,加剧房价上涨预期,甚至出现官商勾结,联合欺骗哄抬房价的局面,从而呈现地价房价轮番上涨的恶性循环。另有建筑材料和劳动力价格的上升也推升了房价。
还有,宽松的信贷政策也是房价上涨的重要支撑。我国房地产开发企业自有资本比例低,对银行信贷高度依赖;而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用,并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。同时,我国住房消费信贷政策非常宽松,银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款。
而且,宏观经济政策环境在一定程度上推动了房价超常上涨。在房地产产业快速发展并逐渐成为国民经济的支柱产业的情况下,国家也在大力扶持房地产业的发展,从而保住较高的经济增长率。同时住房作为一种实物资产,受货币政策环境影响显著。2005年以来持续的流动性过剩、2009年应对金融危机快速增发的货币量,不断推高通胀预期,也带动了大量以保值增值为目的的投资性购房。
而在房价上涨逐渐呈非理性化趋势时,也导致了许多严重的后果。其一,信贷导致虚假购买力,透支未来中国经济。住房市场化一开始马上就引进西方的按揭购房方式,使得居民的购买力和需求被人为的多倍放大,虽然在最初对房地产业的兴盛起到了不可否认的推动作用,但时间一长,其弊端也逐渐显现,过早的引用西方的按揭购房方式,使得供需矛盾被快速的激化,房价也随之直线上升,住房需求大是肯定的,大学生毕业,婚龄青年结婚,这些真正需要房子的人多数都无法接受如此高的房价,承受如此重的负担,在这种情况下,按揭购房就成了必然的付款方式。虽然这样能够解决一时的燃眉之急,但在未来的几十年里,这些人每个月都要用收入的很大部分来还款,必然会使其在未来的购买力大幅下降,而在金融危机之后的中国,经济的增长很大程度都要依