文档介绍：瑞德2011年4月23日南宫依云山庄项目前期策划方案
南宫依云山庄项目前期策划方案
提报单位:瑞德地产策略机构
提报时间:2011年4月23日
第一部分市场环境分析
项目区域解读项目竞争环境
◎冀南商贸重镇区位优势明显
南宫市位于河北省南部,地处冀鲁豫三省交汇地带,因交通便利、商业繁荣、物产丰饶,而有“小北京”、“旱码头”、“金南宫”之誉。
全市总面积854平方公里,总人口463>.8万。南宫素以“河北棉花之乡”、“河北韭菜之乡”, “中国羊剪绒毛毡名城”而闻名全国。
南宫境内各类交通干线密集,青(岛)银(川)高速、大(庆)广(州)高速公路贯穿全境,106、308国道和邢德线在市区交汇,“京九”铁路纵贯南北,并建有三级货运站和四级客运站。即将建成的邢(台)德(州)高速、邯(郸)黄(骅)铁路也从城区穿过。
中心城市
中心镇
(东部经济区中心)
项目区域解读项目竞争环境
◎南宫市经济发展面向好
2010年南宫市经济保持较快增长。,同比增长11%;,%;,增长26%;,增长25%;,%;,%;农民人均纯收入4468元,%。
南宫经济发展态势良好,居民人均可支配收入及人均收入提升,为南宫房产市场奠定良好的消费基础。
GDP增长趋势图
人均收入增长趋势图
城市发展规划——
城市向东
城市空间结构:“中心城市~中心镇~一般镇”三级城镇体系。“一核三轴”的空间布局结构,“一核”指市区,“三轴”指沿308国道、106国道和邢德公路等主要公路的三条城镇发展轴线。
城市规摸:城市人口规模: ,2020年为20万人。
城市建设用地规模:,,。
本案
一轴:308国道
一轴:邢德公路
一轴:106国道
项目区域解读项目竞争环境
东开发区
项目区域解读项目竞争环境
“品”字形的项目分布
以市政府为核心的开发区板块,包括多层、小高层和高层等产品类型,该区域项目多为以中档楼盘;
以群英湖为核心的群英湖板块,该区域以大型楼盘为主,多层、洋房、别墅等产品类型齐全;
位于城区南部的南部板块,以中小型楼盘为主,项目定位中端市场。
锦绣花园
天地名城
世恒新城
群英胡
宝成明郡
中景官邸
文景名苑
滨河人家
龙泽苑
梧桐人家
怡海花园
本案
天地名门
天骄国际
金科凤凰城
群英湖板块
南部板块
开发区板块
项目区域解读项目竞争环境
本次提报甄选与本案规模、位置、产品类型具有较大可比性的在售项目作为重点分析。
与本案相似度:
都位于东开发区,区位相近
社区规划类似
建筑产品类似
容积率、绿化率相似
销售价格接近
项目区域解读项目竞争环境
项目位置
滨河家园东临,与龙泽苑斜对面
建筑类别
多层电梯住宅, 一层车库或小房
项目情况
四期在建两栋
户型类别
三室、二室、四室,
面积范围
面积99-145㎡
销售价格
期房均价2000元/平方米,
车库面积
、
开盘时间
2010年12月23日
销售情况
剩余20套房,2011年5月份即将开盘两栋
总价范围
21万-28万
付款方式
贷款、公积金、一次性、分期
产品特色
落地阳台、主卧飘窗、南北通透、中空窗
小区配套
项目紧临在建的市政公园。社区内有幼儿园、占地百亩项目规模大、园林式建筑
梧桐人家
项目区域解读项目竞争环境
建筑外观设计
售楼部
小区主干道
外立面
项目区域解读项目竞争环境
户型设计
户型面积段91—137㎡,主力户型120㎡三居室;
纯板楼户型设计,格局方正,功能设计人性化;
一梯两户,大面宽、短进深,南北通透。
项目名称
体量(㎡)
怡海花园
6万
梧桐人家
13万
滨河家园
16万
龙泽苑
15万
群英湖
2万
世恒新城
10万
锦绣花园
35万
天地名城
18万
宝成明郡
20万
南宫在售项目规模分析
南宫预计今年上市面积至少60多万平米,在售项目规模以10万平米以上的大盘为主,
即将入市的宝成明郡规模 20万平米左右,为目前市场上规模最大的项目。
竞争市场小结
南宫在售项目产品分析
区域内以多层产品为主,占总体的60%以上,其次是小高层产品占20%,洋房产品占到10%,