文档介绍：*
观点摘要
2012年集合类房地产信托本息共到期2037亿，%；如果考虑1000余亿的单一类地产信托，共到期3062亿，%。考虑开发商面临更高资金成本（16%左右），2012年本息合计到期规模3440亿，%。
不可能出现行业性违约。抵押率仅40-50%，如果项目可能出现违约，信托公司和开发商可以通过展期、借新还旧、股权转让等方式解决，真正出现违约的概率非常小。
信托公司的风险管控、股东背景和融资能力决定其抗风险的能力，中融信托略占劣势。
2012年信贷紧缩背景下，基础产业和工商企业信托仍在快速增长，信托规模有望继续提升。二季度兑付担忧消除后信托股价将实现估值修复。
注：信托行业数据基本为不完全统计，报告中数据来源主要为中国信托业协会、用益信托和财汇数据，各数据库间数据存在不一致情况，敬请谅解。
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房地产信托兑付风险研究
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主要内容
1. 行业篇：3400亿本息到期规模占房地产销售收入6%，风险可控
2. 公司篇：股东背景和风控决定抗风险能力
3. 信托行业投资建议：短期仍然承压，中期估值修复
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房地产信托兑付风险研究
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信托基本概念
1、信托按资金投向分为：
基础产业信托、房地产信托、证券投资信托、工商企业信托和其他类别信托。
2、信托按资金来源分为：
集合类信托。是指由信托公司担任受托人，接受多个委托人的委托，集中管理、运用和处分信托资金的行为。单个集合类信托的自然人人数不得超过50 人且通常单个自然人投资金额不得小于100 万元，但单笔委托金额在300万元以上的自然人投资者和合格的机构投资者数量不受限制。
单一类信托。是指由信托公司担任受托人，接受单个委托人的委托，单独管理、运用和处分资金信托的行为，银信合作产品是单一类信托重要形式之一。
3、信托按资金运用方式分为：
融资类信托。是指信托资金运用以提供融资为主的信托项目。之前房地产类信托和银信合作信托中有很大比例是融资类信托。
投资类信托。是指信托资金运用以对外投资为主的信托项目，分为证券类和非证券类。
事务管理类信托。是指信托公司担任受托人和账户管理人，按照信托文件的约定和委托人的指令，执行和履行事务管理职责的信托项目。
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房地产信托兑付风险研究
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房地产信托：从“香饽饽”到“众矢之的”
2010年以来，信托规模，尤其是房地产信托规模大幅增长。截止2011年12月31日，房地产信托余额6882亿元，是2010年初的3倍。
房地产信托集中到期带来的兑付压力引起市场担忧。2010年和2011年发行的房地产信托大部分将在2012-2013年到期。
资料来源：信托业协会、申万研究
2011年末房地产信托余额近7000亿，占信托行业资产规模达15%左右
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房地产信托兑付风险研究
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房地产信托绝对占比并不高
从存量来看，截至 2011 年末，房地产信托存量规模为6882 亿元，占存量资金信托的 % ，低于基础产业信托 和工商企业信托 。
从新增来看， 2010 年 和2011年房地产信托共计发行 6568亿元，占当期累计新增资金信托的 % ， 亦低于工商企业信托 和基础产业信托 。
房地产信托存量规模占比15%（20111231）
房地产信托累计新增占比13%（2010-2011）
资料来源：信托业协会、申万研究
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房地产信托兑付风险研究
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高收益，2010年集合类房地产信托占比最高达50%以上
2010年以来，房地产集合信托呈现爆发式增长，发行规模由2009年平均的36亿/月增加至2010-2011平均的193亿/月。单月房地产集合信托发行规模占总集合信托的比例最高达58%。
虽然房地产信托在资金中占比不高，但由于集合托的迅速增长，市场开始对房地产信托广泛关注。2010 年1季度集合信托中房地产占比为 20% ，随后基本都在30%以上，领先于其他品种 。
房地产信托预期收益率具有极大吸引力。2009年以来，房地产信托品的预期收益率呈不断上升趋势，且始终高于其他信托产品。平均预期年收益率由2009年初的7%提高至目前的10%以上。
资料来源：信托业协会、用益信托、申万研究
房地产信托预期收益率高于其他信托产品
月度房地产集合信托成立规模呈爆发式增长（2009-2011）
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房地产信托兑付风险研究
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房地产集合信托规模迅速增长
2010年一季度集合类房地产信托新增仅152亿，随后快速增加。最高为2011年二季度，新增917亿元，2011年三季度环比回落22%，但仍达715亿元。至2011年