文档介绍：金地·国际城项目商业定位及产品优化方案
2017/11/11
我们的一切研究都必须以现实条件为基础,以客户的目标为导向
客户显性目标
商铺实现销售均价15000元/平方米;
商铺实现100%销售。
客户隐性目标
商铺尽快实现销售回款,以支持后续项目的投资所需
商业街区实现与项目其它部分的价值互动,提升整体
商铺推售的时机要与住宅、公寓及写字楼产品合理结合
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项目背景与限制条件也是我们研究考虑的重要因素
项目获评2005“中国名盘”,住宅销售情况较好,整体形象好;
商业街局部已开工,其中1、2、3号楼商业2006年4月可以取得预售证;
整体商业街须到2007年底方能交付使用,施工期较长;
项目要到2007 年底交付使用,为期铺销售带来一定的难度;
只有3号楼区域外街部分可以较早完工,可利用其做出包装展示。
项目背景
限制条件
3
项目研究工作阶段划分
项目地块查勘
区域宏观经济背景研究
区域商业环境研究
城市商业发展规划研究
房地产/商业地产市场调研
在售项目调研
专业市场研究
政府人士访谈
专业人士访谈
一线销售人员访谈
投资客访谈
消费者访谈
项目属性研判与界定
问题结构化分析
市场竞争环境分析
项目整体致胜策略
项目定位
产品设计优化建议
2005/12/07
第二阶段
营销战略与策略
第一阶段
商业定位及商业设计调整建议
2005/12/11
2005/12/22
第一阶段
市场调研
2006/01/06
4
问题界定与结构化分析
市场竞争环境分析
项目整体致胜策略
项目商业定位
项目研究工作步骤
项目属性研判与界定
5
项目研究工作步骤
项目属性研判与界定
项目解析
城市属性
问题界定与结构化分析
市场竞争环境分析
项目整体致胜策略
项目商业定位
区域属性
城市整体市场分析
城市属性界定
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合肥现有规划主要向西南方向发展,适当向东发展,有限制向北发展,本项目未在城市主要发展方向上
老城区
东区
北区
新城区
西南区
二环
一环
01-05年合肥城市规划
城市总体布局为“多中心、组团式”;
规划将城市分为5个分区:老城区、东区、北区、西南区、新城区;
老城区——全市行政、商贸、金融、信息、文化中心,兼居住、游憩功能;
新城区——经济技术开发区,是现代工业基地,兼居住、游憩功能。
北区——建设庐阳区工业园区和双凤工业区,是居住、工业、建材、仓库功能的综合区;
东区——包括新站综合试验区和龙岗工业区,是居住、工业、商贸、交通功能的综合区;
西南区——包括高新技术开发区、政务文化新区以及董铺岛科研基地等,是居住、工业、商贸、科研、教育、旅游功能的综合区。
城市发展规划
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西南、东北区域成为合肥未来商业规划发展重心
市级商业中心
业态:购物中心、百货店、专业店、专卖店为主
建面80万平米以上
东区区级商业中心
北区区级商业中心
南七里商业中心
包河区商业中心
蜀山商业中心
新站商业中心
大学城商业中心
政务区商业中心
周谷堆商业中心
九华山商业中心
曙光商业中心
姚公庙商业中心
马鞍山南路商业中心
卫岗商业中心
市级商业中心
区级商业中心
居住区级商业中心
城市商业发展规划
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合肥全市历年经济发展状况
南京
济南
郑州
合肥
南昌
武汉
长沙
GDP(亿元)
1910

1375

770
1956
1109
较上年增速
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%
合肥市近年GDP及固定资产投资额加速增长,但与其他省会城市相比,经济水平偏低
与其他直辖市和中原5省省会城市相比,合肥经济水平仍然偏低,未来还有很大的发展空间;
从2000年开始合肥GDP连年保持两位数的增长率,高于全3个百分点,但与周边城市比较,并无优势;
%;
合肥固定资产投资增幅波动比较大。
资料来源:《2005年合肥统计年鉴》
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城市
南京
杭州
武汉
南昌
济南
郑州
长沙
合肥
到位外资(亿美元)

增长速度
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%
2004年,,%
家乐福、易初联华、百安居、沃尔玛相继进入合肥零售市场
合肥市外资利用较弱,但最近18个月,外资零售巨头集中进入,