文档介绍：商业地产最全面的定位丶业态规划丶招商管理(完整版)
商业地产定位
业态规划
招商管理
商业地产操盘实例分享与讨论
商业地产及其规划运营体系
商业规划涵义及其理性工作
商业运营涵义及其感性工作
商业地产的招商策略与管理
内容提要
商业地产
高增长抗风险力强的火热行业
商业地产的概念
狭义商业地产:
限于从事各类批发零售展示销售以及办公等形式的商业形态物业,近年也有将酒店划入到狭义商业地产范畴
商业地产
房地产的一个分支
广义商业地产:
除了功能上提供居住生活使用的住宅房地产以外的一切用于生产服务经营而产生投资回报效益的房地产类别
传统房地产
成独立行业
中国商业地产的主要形态
站批百货
个体零售
批发市场
商业地产的特征模式
一种商业运营管理和房地产投资开发相结合的复合模式
商业地产的灵魂核心所在
商家自身经营良性发展增值
商家生态利益链发展增值
1、城市发展地段增值
2、社会经济进步增值
3、时间推移物业自然增值
4、房地产是商业承载的躯壳
品牌力:……不断开发和成功运营带来品牌力
服务力:……不断积累经验和资源带来服务力
开发运营
品牌的增值
商业流通经营的增值
房地产自身物业的增值
持续循环
资本市场溢价的增值
商业地产运营的理念基础
资源整合
品牌创建
强互动性
资本吸引
要持续的
几何增长
高附加值
价值理念体系
持续经营
运营是持续经营的手段
是关键
商业地产运营的理念应从萌发投资项目的那一刻甚至更早便建立并贯穿始终
运营是持续经营的模式
持续经营可获稳定回报
持续经营可获高额增值
不同操盘理念的主体关系
投资者
业主
房东
物业管理
租户
经营者
中介代理
传统商业地产模式
创新商业地产模式
商业地产运营的终极目标
经营者而言:售卖商品到售卖文化
发展商而言:出租商铺到出租商机
消费者而言:使用价值到高附加值
商业地产运营的终极目标是建立可以复制的品牌:唯一标准是上面三个层面的工作都完全到位了
商业地产规划运营体系
核心所在是营造提供商机与怎样锻造商机
以三个阶段和一个过程的体系来锻造商机
重在第一阶段第三阶段的准确性和关联性
目标管理过程是整个运营体系的执行保障
商业地产规划运营体系结构
商业规划
万丈高楼平地起,平地之前是规划。
商业规划
是项目框架构建的重要行为过程
1
解决项目的经营定位和发展定位
2
研究并寻找解决投资回报的策略
3
包括但不限于一系列的理性工作
4
商业规划的涵义
商业地产的商业规划可以在商业内涵流通交易、持续经营以及品牌塑造等层面来诠释
何谓商业地产的商业规划
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何谓“划”
“划”的本质?
“划”是突破,是能动的
1.
何谓“规”
“规”的本性?
“规”是限制,是被动的
商业地产的商业规划是规划理念中的一种,主要是面对商业本质而不是一般建筑规划和城市运营规划等层面的一种行为概念
商业规划是一个理性工作
科学机械理性不容主观臆断
收罗原始数据
统计分析评估
推敲模拟研判
概念策划
商业目标
市场摸查
评估定位
详细规划
业态组合
动线设计
建筑规划
初步市场调查
深度市场调研
商业概念、目标、模型
投资的动机?
为什么投资?
投资回报方向
投资回报计划
选择回报模式
决定模型构成
商业概念
商业目标
商业模型
理性往往来源于感性
先有点子?先有金子?还是先有地址?
不同的开发者会有不同的情形
不论是电子、还是金子或者地址,都是商业地产项目概念提出的主要源泉
任何商业地产规划的理性工作恰恰起源于项目概念的感性源泉,点子、金子和地址的案例
如何将点子、金子和地址感性的三者有机地统一起来就可以确立一个理性的项目概念和目标
商业地产项目的诞生
项目概念提出的源泉
理性恰恰起源于感性
项目概念的最终确立
初步市场调查做什么
定取向定范围
定团队定任务
定依据定工具
跟据项目概念和商业目标确定初步市调取向
跟据取向确定市调要点、重点、范围、区域和覆盖率
选择市场调查服务机构
市调团队确立和动员部署计划
市调开始及方法、模型、进程的跟踪反馈
鉴定市场调查数据代表性和分析预测依据
评价市场调查的分析结果
初步市调侧重宏观层面和一二手资料配合
掌握市场
竞争总量
深度市场调研研什么
定方法定深度
定团队定任务
定定位定模型
针对性的深入市调调研方法和深度选取
项目区域市场发展、目标市场细分跟踪
针对不同商圈决定使用不同的研究分析策略
选择市场调查服务机构
项目深度市调动员部署计划