文档介绍：深圳国际商会中心销售执行报告
深圳国际商会中心
执行报告
深圳国际商会中心
超越
走在时代前面
转型,新的契机
从城市发展的眼光来看,深圳的建设速度是令人吃惊的,20年的短短时间,深圳已经经历了几次转型……
小渔村
行政特区
经济开放特区
区域性中心
国际化城市
国际化专业城市
1982
1987
1992
1997
2002
深圳2002-2003年大事记
2002年,国际零售巨头沃尔玛亚洲总部和采购中心进驻嘉里中心,引发新一轮罗湖写字楼热潮;
2002年12月4日,深圳会展中心正式开工,预计明年7月完成主体建筑,2005年4月全部竣工;
2003年1月24日,深港专家对深圳湾公路大桥进行公开评审,预计今年第二第三季度将在深港同时开工并于2005年底建成通车;
深圳2002-2003年大事记
1月29日,香港特区立法会工务委员会正式批准建设深港西部通道和后海湾干线,两项工程均计划于今年6月动工;
2003年1月27日,深圳皇岗口岸实现24小时通关;
深圳地铁工程施工两年多来,建设进展顺利,1号线隧道将于今年5月贯通,轨道有望于今年8月铺成;4号线隧道在8月也可贯通,11月实现轨通;
2003年和深圳有关的名词:
地铁上盖、CBD的建设、城市中心的西移、物流经济、24小时通关、二线关撤销、会展经济、深港融合、大珠三角经济……
深圳将变成这样……
深圳
香港
珠三角
华东华南
其他国家
东南亚
深圳的目标是成为以物
流、金融、高科技为主
要发展方向的有特色的
国际化专业城市。
深圳国际商会中心在这样一个风云际会的时刻脱颖而出,深圳的转型和新的发展方向对我们而言无疑是提供了无数的机会和可能,但也是新的挑战和竞争!
总体利好的市场背景
无疑以上的这些名词所代表的行动给写字楼提供了更广阔的开发空间,而市场也毫无疑问地出现了理性的回升。
写字楼市场见底回升
空置量明显下降
高端写字楼出租率持续上升,租金回调
(详细分析请阅附件一:深圳写字楼市场总势)
利好背景:
部分甲级写字楼实际使用情况
楼盘名称年份
嘉里中心
地王大厦
发展银行大厦
特区报业大厦
2000
85%
60%
65%
70%
2001
90%
75%
75%
80%
2002
95%
80%
90%
881>.%
注
纯出租
个盘实现均价变迁
时间
价格
8000
10000
12000
2000年
2001年
2002年
国商B
10500元
中央商务大厦
11000-12000元
时代金融中心
福建兴业
大庆
8500元
国商A
9800元
日趋严峻的竞争态势
然而获得这些信息的不仅仅是我们,整个市场的竞争也如火如荼,我们在时间和空间的两个轴线上都面临着竞争。
深圳市
中心区
国际商会
中心
13金花
2004年的甲A
存量高档写字楼
出租写字楼
写字楼供应分区统计
中心区写字楼分级统计
未来写字楼的供应集中在中心区;
存量及二手楼对价格的约束
地王大厦成为高档写字楼价格标杆
写字楼供大于求,难于形成抢购的局面;
高端客户只租不买。
(详细分析请阅附件二:深圳2003-2004写字楼市场竞争分析)
客户的区分和定位
作为CBD实质性的首个超高层写字楼,我们没有现成的参照系,因此对客户的确认成为我们的首要问题。
客户定位思路
国商AB客户基础
在售高档写字楼客户
筛选
自身优势资源分析
新客户源
目标客户
不同层次写字楼客户关系
低端客户
中端客户
高端客户
低端客户
中端客户
高端客户
甲B
甲A
高端客户调研
调研方法:抽样调查(实地和电话访谈)
样本楼盘:
深圳地王大厦、嘉里中心、赛格广场、世贸广场、江苏大厦、特区报业大厦
数据详见附件三:高档写字楼客户调查
在深圳整体产业结构进行变化和调整的宏观背景下,金融、证券、银行甚至房地产,这些行业已经不成为主要的支柱行业;市场的调节自然地对他们的规模、增长速度、发展稳定程度提出了更高的要求;
但这些行业的领先者仍有这样的需要和这样能力购买甲A级写字楼作为办公空间。
他们中的佼佼者仍将是消化甲A级写字楼中低楼层单位的主要目标群体。
除了他们之外,深圳以自身特有的优势吸引着新的一批入驻者,他们代表着深圳无数新的可能。
多个角度来看问题!
寻找真实价值点
挖掘产品特色
产品
客户
销售
真正的地段价值在哪里?
会展中心
深港融合启动
北区行政和文化中心
南区商业中心
我们不关心虚无的名词和噱头,我们关心的是这些名词意味着怎样的实际