文档介绍：1997-2007香港房地产周期研究 ——以新鸿基地产为例
拓展中心
王阳、严丹、黄双子
香港房地产周期研究:1997-2007
PROBLEM1、
房地产周期与经济周期的关系
PROBLEM2、
各需求档次物业在各周期的收益与风险表现
KEY POINT
PROBLEM1、房地产周期与经济周期的关系
——香港的房地产周期与经济周期变化密切相关,波动基本同步,经济复苏直接推动房地产市场进入新一轮增长周期
萧条期
复苏期
发展期
危机期
经济表现
亚洲金融危机严重波及香港,GDP大幅下降,出现负增长,港股暴跌,陷入通货紧缩
经济小幅回升后, GDP再次回落,维持负增长态势。03年受到SARS的影响,GDP降到谷底
CEPE的签订和自由行开放,促使经济快速回升,GDP增速维持在5%以上
经济连续多年稳步发展,GDP增速达到10%
楼市表现
价量齐跌
投资客基本撤场,回归刚性需求
价跌量升
基本依靠刚性需求支撑市场
价量齐升
刚性需求和改善型需求强力拉升市场
价升量跌
出现大量投资客和投机者,市场疯狂
香港房地产周期研究:
选取新鸿基地产公司该阶段的开发行为做研究对象——香港成熟的中高端物业开发商,成功度过淡市并取得领先地位
选取新鸿基的理由:
1、新鸿基是香港成熟的知名开发商,以开发中高端住宅著称
2、新鸿基在97-07年香港周期中表现突出,成功度过淡市,而且表现不俗,并且在发展期进一步奠定了毫宅开发的领头羊地位
备注:
1、新鸿基销售金额与物业销售均价变动趋势基本于香港市场变动趋势相同
2、04-06年香港楼市一直处于上扬阶段,但是新鸿基销售金额呈下降趋势,这主要是由于开发量人为萎缩的原因,非市场因素。
1997-2007新鸿基开发量与销售金额变动图
1997-2007新鸿基开发住宅物业销售均价变动图
市场——经济萎靡,价量齐跌,豪宅价格下挫快于中小户型
新鸿基判断——集中发展郊区大型计划,以中小型住宅为主,低价
金融风暴
从97年8月到98年8月,港股从16673点跌至6600点,一年间跌幅60%。金融风暴直接导致银根紧缩,银行被挤兑,部分证券公司倒闭,银行普遍“现金为王”,整体经济通货紧缩。香港整体经济急转直下,陷入战后最严重的衰退中。地产市道随即大幅下挫。跌幅普遍超过3成。
“自住买家为主,投资基本绝迹”
“集中发展大型计划,以中小型住宅单位为主”
——《新鸿基1998-1999年报》
“集中发展中小型大规模住宅项目,同时提供各种面积设计以供买家选择”
——《新鸿基1999-2000年报》
1997-2000:萧条期
经济背景
市场背景
新鸿基判断
价量齐跌,而且豪宅价格跌幅大于中小户型,尤其是郊区豪宅。
帝琴湾
浪琴轩/海琴轩
东堤湾畔(1-6座
港丽豪园
灏景湾2期
雍怡雅苑
晓岚阁
皇府湾
绿悠轩
雍翠豪园
帝堡城
晓晖花园
海欣花园
曉峰園
东堤湾畔(7-9座)
明轩
半岛豪廷
清水湾半岛1期
豪廷峰
朗怡居
灏景湾3期
维景湾畔1期
宝翠园1期
雅景轩
卓尔居1期(98年)、2期
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新鸿基萧条期开发版图:
开发时间
楼盘名称
区域
规模/建面(㎡)
主力户型/面积㎡
价格(元)
98年
帝琴湾
新界
1328500
3、4房/128-156
52902
浪琴轩/海琴轩
新界
1050000
3、4房/138-141
36278
东堤湾畔(1-6座)
新界
192800
2、3房/68-108
31678
港丽豪园
港岛
165900
2、3房/65-105
28915
灏景湾2期
新界
158000
2、3房/64-97
43587
雍怡雅苑
新界
144000
别墅/269-333
47000
晓岚阁
九龙
144000
4房/108-128
56778
皇府湾
港岛
100700
别墅/306-416
160050
绿悠轩
新界
92400
2、3房/46-81
28286
雍翠豪园
新界
22200
2、3房/56-84
24114
99年
帝堡城
九龙
1458000
2、3房/65-103
27093
晓晖花