文档介绍：世联-北京燕郊天洋城大盘项目价格策略报告
天洋城价格策略报告
谨呈:天洋置地四季地产开发有限公司
20081>.01. 08
这份报告已经不仅仅限于对价格策略的探讨,
我们是基于企业发展层面的视角去切入,
我们从大盘开发的基本规律出发,
结合目前的北京市场大势,
给到项目的开发策略,
在项目开发策略的基础上,
对燕郊市场价格体系进行研究,
找到目前燕郊地产市场的价格临界点,
由此给到项目现阶段及未来发展的价格策略。
本次报告思考的角度
汇报思路
企业发展层面的策略探讨
Part2.
近期北京市场大势研判
Part3.
本项目开发策略
Part4.
燕郊市场价格体系研究
Part5.
本项目价格策略建议
Part6.
项目开发目标
Part1.
企业开发目标…
Part1.
: 确保08年现金流稳定
:通过XX城项目的成功运作
塑造XX置地品牌
:将XX城项目打造成京东高
端项目的代表
XX城项目的开发目标
企业发展层面的策略探讨…
Part2.
Q1:明确XX城项目对集团房地产业务发展的战略意义!
Q2 在XX城项目开发的基础上,探讨未来集团房地产品牌的发展方向!
我们是哪里?
1、最佳案例实践:选择两类品牌开发商,寻找他们的成功之路
已经成功建立起大品牌的开发商——万科
正在进行扩张、准备树立大品牌的地方开发商——龙湖
2、不重复发明轮子:通过最佳案例实践总结房地产开发的品牌发展规模模型
3、寻找我们的起点:XX城发展分析
4、寻找我们的发展之路:XX城产品系和品牌发展的系统性解决方案
我们的思考原点
万科——
中国行业老大,
开发特色产品系列最成功的开发商
……
城市花园系列
四季花城系列
情景洋房系列
假日风景系列
万科“金色系列
典型特征:
城市近郊大盘,多期持续开发,以多层/高层2/3房户型为主力
典型特征:
城市远郊大盘,多期持续开发,以3房为主力产品,部分别墅产品,以TH为主
典型特征:
城市中心区的高层住宅,以中小户型为主力
典型特征:
低密度产品介于别墅形态和板楼产品之间的产品。最大的特色就是退台,
深圳万科17英里花园、深圳万科东海岸、深圳万科金域蓝湾、深圳万科第五园、上海万科兰乔圣菲、上海万科蓝山小城、天津万科水晶城、北京万科西山庭院
特色资源项目
自然人文系列
产品系
阶段
上海万科城市花园
北京万科城市花园
沈阳万科城市花园
第一阶段
93--1996
第二阶段
97--2003
第三阶段
2003—今至
天津万科城市花园
深圳万科城市花园
广州万科城市花园
大连万科城市花园
北海万科城市花园
鞍山万科城市花园
武汉万科城市花园
长春万科城市花园
成都万科城市花园
深圳四季花城
南昌四季花城
武汉四季花城
上海四季花城
沈阳四季花城
广州四季花城
深圳金色家园
南京金色家园
沈阳金色家园
成都金色家园
北京金阳公寓
北京四季花城
城
花
系
四
季
花
城
系
金
色
系
中山假日风景
天津假日风景
上海假日风景
假
日
系
北京假日风景
万科在开发伊始,在深圳本地开发了天景花园、万景花园、荔景大厦等项目,进行
“无章法”多种物业形式开发,万科品牌和核心竞争力尚未成形;
在仔细思考之后,万科打造“城花”系列,将同系产品在不同区域作强,树立良好的品牌形象及影响力;
同系产品作强之后,在“城花”持续发展的基础上开始打造“四季花城”、“金色”、“假日”产品系的开发,呈现多产品系综合支撑品牌的状态,品牌影响力深入人心;
各系产品线均较好发展,规模效应产生,品牌支撑时代来临;
自第二阶段后期,在主要产品线打造过程中,根据客户细分、土地属性不同打造不同特质项目;
案例分析——万科品牌系发展
城市花园系列的持续打造,建立垄断优势
多系列发展
品牌形象清晰
急速扩张
成为行业领袖
初级阶段
88--1992
荔景大厦
万景花园
天景花园
……
无序开发
龙湖——
走在快速扩张,大品牌树立的路上
客户满意度第一、重庆低密度产品老大
……
龙湖香樟林
龙湖蓝湖郡
龙湖弗莱明戈
北京:龙湖·香醍漫步
龙湖·滟澜山别墅
……
开发历程
阶段
第一阶段
单系产品支撑品牌
第二阶段
品牌支撑多系产品
第三阶段
品牌领袖,综合开发,急剧扩张
特征:
大规模开发;
客户群较为单一;
成为某一个细分市场的“专家”;
在细分市场中完成量的积累;
开始建立品牌形象。
特征:
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