文档介绍：世联2006年上海市新湖明珠城项目价格策略报告
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新湖明珠城价格策略报告
——新湖明珠城项目组
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第一部分项目价格目标
第二部分 14号楼价格策略
第三部分整盘价格实现策略
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基于项目罕有的规模
优秀的品质
稀缺的资源
绝版的地段
整盘实现价格:15000元/平方米
我们有信心:
全市级
极具影响力的
明星
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短期目标: 14号楼实现较高价格
两个月快速销售
同时实现: 整盘高形象确立的起点
14号楼实现价格:14000元/平方米
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第一部分项目价格目标
第二部分 14号楼价格策略
第三部分整盘价格实现策略
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房型
面积(平米)
套数
比例
一室二厅
891>.6
19
12%
二室二厅
103--133
119
78%
三室二厅
122--190
16
10%
14号楼推售单位
即将推出14号楼,可售套数154套
户型特点:1、两房比例高,两房面积相差大。
2、两房和三房之间无过度,主力三房
面积剧增。
3、景观差异较大。
导致内部竞争、同时面对不同层面客户
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客户情况分析
地块:资源最优地价提高
单价提升总价提升
目前客户特点:1、目前积累客户价格预期较低
2、客户对项目形象预期较低
3、客户多为区域内经济实力较低者
导致前期客户流失,出现区域瓶颈,
下一步形象和价格提升增加困难
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以上问题就是我们在14号楼价格策略中
必须解决的问题
2、价格策略的体现
1、价格表的形成
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14000均价是否可行?我们将眼光放远到全市的可比楼盘:
同质同区:苏堤春晓、达安花园
异质同区:燕宁园
同质异区:仁恒河滨花园、绿洲雅滨利
选择比准楼盘的原则:
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比准楼盘确定权重
项目名称
权重
销售均价
备注
燕宁苑
15%
12700
地理位置接近,最具参考价值
绿洲雅宾利
15%
18000
不同片区,销售形象较出彩,具一定参考价值
苏堤春晓
30%
17000
同片区,产品定位,具一定参考价值。
达安花园
35%
15000
项目整体形象与本项目接近,故为重点参考对象
仁恒
5%
20000
不同片区,不同销售期,同为同为大盘定位,作次要参考
比较五个楼盘,按33个单项打分
对比得出新湖明珠城市场比准均价
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比准均价生成
项目名称
销售均价
对比得分
比准均价
权重
权重均价
燕宁苑
12700
14002
15%
4551
绿洲雅宾利
18000
-
15741
15%
2316
苏堤春晓
17000
-
14909
30%
2236
达安花园
15000
-
13680
35%
4446
仁恒
20000
-
16180
5%
809
市场比准均价为13533元
14号楼的均价区间为:13500 ~ 14500元/平方米
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单价=基准价+层差+朝向差
价格表的形成
市场比较法
收益还原法
专家定价法
方法选择:市场比较法
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价格表的制作过程
朝向差制定
楼层差制定
付款方式及折扣率
生成价格表
楼体分析
价格验证
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楼体分析——逐层爬楼
通过我们现场实地的勘查,从景观、采光、朝向、户型、噪音等方面了解每个户型的优缺点,为后期价格表确定价格系数奠定基础。
4月21日工作场景图片
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水平差制定:选取四个具代表性的标准层
0
13F
16F
26F
20F
26F
26F
25F
6F
14F
22F
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15号楼
苏
州
河
13号楼
10
号
楼
园区
水景
以本项目户型临近苏州河及普陀公园等资源来看,景观分所占的比例较大;
项目目前主力两房户型相对较大,故户型、面积比例也占较大比重;
以上海人的购房喜好来看,采光部分也不容小视;
项目低层部分临近苏州河,因有大型货运船只通过故噪音影响需考虑;
园区
水景
苏
州
河
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影响因素
景观
户型
/面积
视野
朝向
采光
通风
噪音
权重
35%
20%
15%
10%
10%
5%
5%
标准调差因素及权重分配:
房型
面积(平米)
套数
比例
一室二厅
19
12%
二室二厅
100--108
41
27%
二室二厅
118-133
78
50%
三室二厅
122--160
7
5