文档介绍：世联-深圳地王国际公寓报告价格报告
地王公寓价格报告
谨呈:香港建设(控股)投资管理部
世联地产 2006年8月
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项目SWOT分析
优势(S)
劣势(W)
机会(O)
威胁(T)
地王地王的附楼,依托地王的商务氛围、知名度;
部分已经出租,可带租约出售;
熊谷物管的品牌及美誉度;
建筑用才的品质保证
物业管理费10元/平方米;
使用年限较少,只剩 39年;
可售单元较少及分散,北向单位居多;
户型比较陈旧,无阳台设置;
不能注册办公
户型面积较大,户均面积在120平方米
样板房预计要10月中下旬到位
万象城二期的启动;
蔡屋围村的改造,拟建深圳第一
高楼,将以地王形成金融商务城;
传统楼市的金九银十
政策的影响引起投资客的观望;
周边市场竞争大;
周边的三级市场的成交价格及租金
让客户无太多的想象空间;
在原价格区间内通过市场比较出合理价格入市
抓住楼市旺季,蔡屋围村民拆迁的时机出货;
用地王的知名度,带租约、部分简装修、吸引投资
客户及中小企业客户。
通过展示充分来体现项目的品质;
充分利用世联客户渠道及专业公司的客户资源、原来地王业主租户资源。
前期沟通的重要结论:
关于项目主力客户:
——项目目标的客户主要为住宅投资客及写字楼投资客。
关于项目销售时机
——样板房、看楼通道等9月底到位,抓住楼市的传统的金九银十,
2~3个月完全销售。
关于项目销售价格
——样板房、销售大堂等展示到位支持项目箱体价格(10350—13800)
中的箱体中高部价格,实现均价在12000元/m2以上。
选自4月份汇报的〈地王公寓销售执行建议〉
前期与开发商沟通价格的结果
核心均价的确定
58
80
72
66
70
61
63
62
67
租金/平米
60
10306
1711>.8
10000
172
60
5630
77
8000
7500
73
6800
63
6500
6800
68
7000
69
8525
12500
67
6365
102
13289
7200
91
9500
104
55
11000
6200
69
6500
69
7500
6500
103
73
6000
68
7000
7650
77
5665
74
8000
6365
租金/平米
租金
面积
租金/平米
租金
面积
租金
面积
项目的平均租金在69元/平米/月,按照世联对写字楼投资回报率
经验值(6%~8%)反算,本项目的合理售价在10350~13800
节选自〈地王公寓销售执行建议〉
市场的比准
按市场比准,本项目合理价格10814元/m2。
在租金反算10350~13800之间,取10900元/m2
10814
100%
本项目
2447
25%
9789
9300
港岛银座
1568
15%
10455
11500
佳兆业中心
5%
11429
16000
世金汉宫
3333
30%
11111
11000
鸿翔花园水晶堡
2894
25%
11574
12500
城市天地广场
权重均价
权重
折算价格
对比得分
毛坯均价
楼盘名称
1)根据项目的现场状况、客户的反馈,项目的均价为10900元/m2
带850元/m2装修价格后,均价为11750元/m2
2)开发商要求项目的价格在均价12000以上;
结合以上两点,故取三套价格进行敏感性分析:
均价在11750元/m2(含850元/m2装修)价格体系
均价在12250元/m2(含850元/m2装修)价格体系
均价在12750元/m2 (含850元/m2装修)价格体系
政策持续出台,高价项目及投资类、度假类将面临较大的政策