文档介绍：世联_深圳绿景NEO企业大道写字楼项目价格报告
绿景NEO企业大道
Tower C价格报告
世联地产 8>2009年5月22日
目标的理解
Our target
Tower C 目标理解:
Tower C全年销售率目标:
今年年底之前实现90%以上销售率
叫好:开盘热销,持续热卖
叫座:快速回款,规避后续竞争
定价背景:市场
The market
09年第1季度,深圳住宅市场量升价跌,市场活跃,写字楼市场的回暖仍未呈现
受到一系列利好政策和刚性需求释放的支撑,住宅市场表现活跃,成交量攀升;市场价格稳中有一定回落;
09年第一季度,虽然住宅市场一片火热,但写字楼市场本身的政策限制松动有限,且与经济的发展相关,表现出与住宅不同的趋势,成交量环比出现下降,而价格出现微扬;
09年第一季度成交量环比下降163>.36%,%;%,%。
市场结论1:
市场阶段判断
2009年1-5月,写字楼市场出现好转迹象,但仍维持低位运行
春节前后写字楼销售淡季造成量跌。
上半年单个项目月均销售量1542平米
下半年单个项目月均销售量1276平
5个月单个项目月均销售量1427平米
2009年
2008年
《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止
2009年1月1日,工商、农业、中国、建设四大行出台关于存量房贷优惠政策
广东省政府于3月3日出台《关于促进我省房地产市场平稳健康发展的若干意见》
理性看市场,写字楼的信贷和“限外令”尚未放开,外资需求得不到有效释放
广东省3月3日15条新政于4月26日起在深圳落地执行
市场结论2:
市场的姿态
宽松的房地产税收政策、信贷政策和“限外令”的解除,对于住宅市场的回暖起到了很大的推动作用;而写字楼产品持续从严的信贷政策和“限外令”的继续执行,写字楼市场的政策利好尚不明朗,必须理性看待市场;
09年深圳写字楼市场将迎来供应的井喷,竞争加剧
市场结论3:
不容忽视的因素
前期市场的不确定性,使得大量写字楼项目延期推至09年,同时部分原本整栋租赁的项目也改为销售,这都给09的市场供应带来了相当大的压力;
09年深圳写字楼市场将有历年市场最大的供应量,极大的加剧了市场竞争,压缩了市场价格的上行空间。
当期市场,投资客急剧增加,成为项目的重要机会点
市场结论4:
客群发生的变化
客户置业目的对比分析:
目前,投资客大量进场,而这部分客户的市场区域选择范围更广,价格敏感度更高,通过合理价格和投资价值抓住投资客成为项目的发力点
投资兼自用
完全投资
市场结论4:
客群发生的变化
08年后,写字楼客户对价格、首付、放贷情况、开发商品牌等敏感度提升
写字楼成交客户关注点分析:
除传统的产品因素关注点外,近期,深圳写字楼客户选择物业档次更加客观和理性。在购买写字楼项目开发商品牌、硬件配置、实用率等敏感度有所提升。同时由于自用客户比例增加,对于交易价格的直接关注,导致对投资回报率关注因素比例有所下降。伴随金融政策的不断调整,首付及银行贷款问题成为客户的关注重点。
抓住信贷暂时宽松的机会点,尽快出货;
提前与各家银行充分沟通,按揭环节充分给予客户优惠。
价格制定上策略前置,充分考虑未来竞争;
加快项目发售前期出货速度。
准确把握投资客户价格敏感点;
在客户关注首付及信贷问题上,能够给予最大优惠;
在项目品质及服务上,充分让客户感知卓越的知名品牌优势。
政策和信贷环境:
09年写字楼市场未见回暖,却供应井喷:
写字楼客户变化:投资客增多、关注首付,信贷问题、开发商品牌
市场状况总结及关键启发:
定价背景:竞争
petitors
09年深圳写字楼集中下半年推出,激烈竞争集中在中心西区
2009年
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
2010年
三季度
四季度
卓越世纪中心,,办公面积100000平米
鼎丰大厦,,办公面积18976平米
大中华米
中央西谷大厦,,办公面积37500平米
鸿隆世纪广场,,办公面积60000平米
东海商务中心,,办公面积99500平米
创建大厦,,办公面积26250平米
汉京大厦,,办公面积30000平米
数码大厦,,办公面积49860平米
港湾创业大厦,预计200