文档介绍：世联2010年04月南京招商地产G67项目营销总纲上
世联地产 20103>.04
敬呈:招商地产南京公司
招商地产G67项目
营销总纲
一百年前,中山先生与南京、与紫金山结下了不解之缘
一百年后,我们再回首往事,惊叹于民国建筑的精美与纯粹
时光用一个世纪的流淌
传承这座山的故事
人们继续用肃穆的灰色民国风包裹着它……
2010年,也许一切都会稍有不同
地铁改变了城市
改变了居住者的生活空间和方式
它甚至扩大了我们的梦想……
当地铁横贯东西,穿越紫金南麓
一座国际的紫金山
即将以更广阔的视野
去点亮注视者的目光!
习惯被仰望,习惯被跟随
招商地产,见证百年!
一个世纪的等待,
才有一座招商·殿堂山
项目使命: 招商——以人文历史的厚度去重新光耀城市
实现招商品牌在南京新的人文落地、自我超越
未来市场分析>>
视角一:新政解读
视角二:给项目的启示
1
趋势研判:2009经济提前复苏,2010年市场趋于疯狂,未来在政策频出下的启示
“”补充
“”出台
中央政府再度着手调控楼市,
史上最严厉的调控政策
纵观07-09年,全国楼市整体走势的价量规律得到充分体现
成交额下降
成交额上升
成交额上升
价量齐升
价升量跌
价量齐跌
价跌量升
价跌量急升
价量齐稳
量
价
量支撑价
1
价助涨助跌
3
量先价后
2
量支撑价
1
价助涨助跌
3
价助涨助跌
3
量先价后
2
量支撑价
1
在07—09年的房地产行情中价量规律得到充分体现
就短期来看,新政将使当前房地产成交量出现下滑趋势,形势严峻;
价
量
开发商
需求
房地产走势
量支撑价
1
??外生变量
投机需求
投资需求
居住需求
价格变动
价助涨助跌
3
成交量支撑位
跌
量先价后
2
资金宽松
资金紧张
此次调控将使全国不同层级市场呈现不同规律,、豪宅物业将呈现无量、价格微涨;
缩量下跌
6>4000元/平米以下
放量价平
4000—8000元/平米
放量,价格震荡
8000—16000元/平米
缩量上涨
一线城市环线内,二三线城市核心
16000—25000元/平米
未来表现无量上涨
城市核心
25000元/平米以上
以上图表摘自世联研究
Q:我们的项目具备打造一线豪宅的因素吗?
南京大平层豪宅趋势分析
07年
08年
09年
10年
2万
3万
南京城市豪宅价格变化曲线
价格
年份
趋势一:08、09年是南京大平层豪宅的快速成长期,单价一直呈现持续上涨态势,只是销量受政策影响:淡市缩量价稳,旺市价量齐升;
-,
市场验证:城市豪宅项目在08-09年集中放量,同时去化迅速,总销售面积超过30万平米,价值高点的形成时间急剧缩短,上升幅度大。
07年
08年
09年
10年
5万方
10万方
15万方
20万方
25万方
年份
销售体量
08年淡市缩量,09年持续放量
与08年相比,09年三房和四房产品的供应增大,两房的比例减少,大户型产品呈现供应增多面积增大的趋势。
2008年南京大面积公寓户型配比
2009年南京大面积公寓户型配比
趋势二:对比08~09年的南京豪宅产品,其户型面积和产品附加值呈现趋大、趋豪状况,大平层豪宅产品不断升级;
*
户型面积
(平方米)
总价
(万元)
240
100
150
200
250
300
350
400
140
180
100
160
200
220
120
260
280
300
450
河西板块:
1,仁恒国际公寓
城南板块:
城北板块:
城中板块:
08年市场高档公寓的总价在280-350万区间为市场主流产品
500
2008年
南京豪宅市场分析
2009年
户型面积
(平方米)
总价(万元)
河西板块:
1,仁恒国际公寓
城南板块:
城北板块:
城中板块: