文档介绍：世联2012年长沙当代·万国城MOMA·三期营销策略报告
万国城MOMA·三期
——营销策略报告
ChangSha
长沙
谨呈当代置业房地产开发有限公司
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商业秘密声明
年度目标解读
PART 1
销售目标及分解
目标
2012年6-10月底销售期内,万国城MOMA实现销售13万方,实现回款5个亿”
销售目标
普宅共约151>.3万方可售,按6000元/平计算需去化80%
公寓按6800元/㎡;
——,回款率65%,实现回款5个亿
目标分解
项目名称
万科城
珠江花城
英祥春天
万国城
合计
月均消化套数
115
108
56
25
304
目标解读
2012年全年销售总面积与2010年旺市销量一致;
总销套数目标
销售比率
销售时长
月均销售目标
597
80%
5个月
250套
2010年6-10月
2011年
2012年6-10月
130459
尾货去化
130000
实销期内月均去化要求达到250套,趋近于2011年区内四盘销售套数之和;
普宅目标均价达到6000元/平,公寓均价达到6800元/平,超越市场均价100-300元/平
项目名称
万科城
珠江花城
(已封盘)
英祥春天
区域整体
毛坯均价
5800
(800精装)
6000
(800精装)
5600
5600-6000
目标下的背景
PART 2
宏观、中观背景
项目背景
市场背景
客户背景
(1)最新的GDP和CPI数据显示,中国经济继续在向“低增长高通胀”的区间滑行,中国经济仍没有摆脱进入滞涨的危险
(2)中国经济进入新一轮去库存周期,经济增速放缓的概率大
产成品库存水平:央行发布5千户企业家扩散指数表显示,从2010年4季度至今,产成品库存水平处上升通道,企业库存压力增大。<br较乐观,但从2010年4季度回落;水平值从2009年1季度迅速回升,到2010年第1季度回升到50以上,后维持在略高于50临界值。欧债危机仍可能恶化,外部需求面临突然下降的可能。
目前中上升但PMI指数持续处于较低水平,库存积累和去库存时期,经济增速或将放缓。
宏观背景:国内现状
1、中国经济以“大代价”的形式实现“小增长”
33个月
42个月
33个月
13
11
-
1、98年至02年,M2同比增速在15%上下小幅波动,GDP增速维持约29%,CPI持续维持在3%以下,几乎无通货膨胀的压力。
2、02年年底至08年年底金融海啸之前,GDP同比增速长期维持10%以上高位,同期M2增速长期高于17%,期间31个月CPI同比涨幅超过3%警戒线。
3、08年年底金融危机导致中国经济增速迅速放缓,后中央推出了四万亿投资计划,M2同比月度增幅超21%,GDP增速迅速回升,但CPI也迅速上涨,目前仍为6%以上高位。
今年以来连续6次上调存款准备金率,%的高位
9月份M2同比13%的增速已创下近十年来新低
2011年9月人民币贷款增加4700亿,同比少增1311亿,创下自2010年1月以来21个月的新低
上半年三次加息,CPI高企,负利率依旧
(3)从2002年开始,中国经济的货币推动型特征十分明显,宽松的货币政策带来GDP的高速增长,也带来了通胀压力
(4)货币紧缩政策不会放松
宏观背景:国内现状
2、通胀下的经济体要求货币政策持续紧缩
世联研究认为,受2008年4万亿刺激政策的后遗症和过度依赖投资驱动的经济结构影响,一方面,在结束了货币放松政策之后,CPI在一定时期内仍然处于高位;另一方面,中国经济进入新一轮去库存化周期,外需和投资的下降将令GDP增速下降。因而,滞涨的风险仍然存在。
在CPI高企和GDP增速下降,使得货币政策陷入了进退两难的维谷: “保增长”?“挤泡沫”? 。因而货币政策在回归常态之后,只