文档介绍：世联_江苏苏州天地源水墨三十度项目营销策划报告
水墨三十度
营销策划报告
谨呈:苏州天地源房地产开发有限公司
世联地产
营销前的思考
市场:尽管08年全国房地产投资额有所上升,但是全国地产市场销售面积普遍下降,供应继续加大,需求严重萎缩的严峻形势
关键词:
淡市/国进民退
全国房地产开发企业完成土地购置面积
下降81>.6%
全国房地产运行情况(2008年 VS 2007年)
完成土地开发面积
%
房地产开发投资额
2007年
2008年
全国商品房销售面积
2007年
2008年
2007年
2008年
2007年
2008年
数据来源:国家统计局
%
%
30580亿元
25294亿元
08年园区均价走势
从98年苏州各区成交量来看,园区受大势影响最为明显。
08年园区楼市均价下跌趋势明显。
苏州市场:08年,苏州销量同比下降近50%;园区销量同比07年下降56%
成交量方面——
苏州市:由于房地产市场受到严厉的宏观调控,苏州市场在08年成交低迷,随着降价促销活动越来越多,以及金融危机的影响,消费者购房信心受到严重打击,观望情绪越来越严重,“金九银十”的成交量竟然比7月和8月还要少,9月份的成交量不到去年的1/3。在10月开始政策方向的改变,连续出台降息、减免购房税费等一系列救市政策以后,11月和12月出现明显的成交量回升的现象。
工业园区:园区的情况基本和苏州市场相似,但是12月份成交量没有像苏州整体市场那样继续冲高,受到春节“翘尾”现象影响提前开始回落。
成交均价方面——
08年开发商降价销售现象比较普遍,整体的价格走势是逐渐走低。
数据来源:苏州搜房网
08年苏州市场成交较为低迷,呈现为量价齐跌,在10月份一系列政策救市出台后,苏州市场在11、12月出现反弹。园区以价格下跌换取成交量的上涨
2008年8月
10月
12月
11月
9月
11月9日国务院出台扩大内需十措施确定4万亿元投资计划
2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;
政策调整
12月17日国务院要求出台对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
近期国家从利率、税收、扩大内需以及放松二套房等方面出台政策,企图重整市场信心
策略2:引导自住客户
策略1:降价
三种手段——
(1)直接降价
(2)优惠(折扣,赠送等)
(3)增加附送值
应对策略
一些楼盘专门做“结婚房”,只要拿结婚证便可给予一定折扣等方式引导自用型消费
联合媒体,比如“搜房网”鼓倡自主型消费
后期再次开盘比前期开盘价格降低很多;
如上海康城:推出“买三房送两房”的做法等
增加装修房以维持原有价格
具体实施
特点:最直接有效的方法是降价销售
整固期众多开发商纷纷实施应对策略
关键词:
降价
71%
85%
78%
72%
82%
70%
84%
72%
折扣率
2
7000(团购9折价)
9000-9500
伊顿小镇
7200
8500
海尚壹品
140
5400
7500
中海国际社区
5
6500
7800
第五元素
4999
6000
7000
12000 (二线湖景
5-6万(车位)
08年12月份均价
15
18000(二线湖景)
12万(车位)
玲珑湾
项目名称
07年均价
08下半年月均销售
御湖熙岸
12000
2
雅戈尔未来城
6>7300
63
凤凰城
7000
11
多数开发商应对淡市策略以直接降价及变相降价为主,但结果不尽相同
降价:短线项目操作的策略,或短期市场策略,不是长期操盘取胜的最终出路
机会型
快速成长型
区域领先型
跨地区发展型
全国化型
资源型
资金型
专业型
年销售额 6个亿 6-10个亿 10-30个亿 30-50个亿 50亿以上
世联研究:市场的深度调整将加速房地产行业整合