文档介绍：万科物业入住工作指引规程
批准: 入住工作指引规程审核: 编制: 编号QP751-GL05(A-0) 生效: 主管部门:管理处
INCLUDEPICTURE ;1>../../../../WINDOWS/Desktop/杨颖/标识/长春公司名称%; \* 入住工作指引规程编号QP751-GL05(A-0)
目的
规范办理入住流程,以保证业主的顺利入住。
适用范围
适用于业主办理入住工作。
职责
管理处经理负责整个入住工作的指导并组织成立物业入住工作领导小组。
管理处专门负责人对管理处各部门的钥匙管理工作进行监督与指导。
各班组钥匙管理员应对各班组的钥匙进行细化管理。
管理方法
入住前期准备:实行地产公司总经理负责制,成立由各个部门、各个专业口组成的入伙工作小组并积极推动小组工作的开展。
入住所收取的各项费用的确定
确定开始计收管理费的时间。一般入住时间在上半月的,从当月15日开始计收;入住时间在下半月的,从下月起计收。地产可能由于销售或其它需要,要求延迟计收管理费的时间,由地产支付延迟期间的管理费。地产承诺赠送业主管理费的,由地产按期支付管理费。
确定需要预交管理费的月数。通常情况下,为了使前期配套设施的完善和返修等工作有足够的人力管理,需要预收三个月管理费(但个别业主如拒交的,也可不预交,让业主选择按月交纳)。注意预收管理费的月数,不要超过当地物业管理法规的规定或行规习惯。
确定需要预交水电费的金额。通常情况下,前期水电未抄表到户,需要投入大量的人力物力抄表,一般需要预收一定金额(三个月用量)的水电费。前期按业主实际用水、电量扣减,直至完毕后,物业管理项目应通知业主按月实际用量交纳水电费。
确定是否需要代地产收取煤气开户费。一般情况下,地产在开发建设时已经缴纳了此笔费用,地产可在售楼、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用,以免造成在入住时因业主拒交而争执的情况。如地产需要物业协助在业主入住时将此笔费用收回的,物业公司可代为办理,并提取代办佣金,物业因此应在入住资料和现场做好解释工作。
煤气开户工本费和保险费等煤气开通费用。此笔费用可由物业管理项目代煤气公司收取,事前须与当地公司煤气公司取得联系,确定交纳项目和额度。
门禁卡工本费。此笔费用由地产公司确定免费卡数量,并计入开发成本,通常在入伙时赠送2-3张给业主,超过数量应按照成本价收取。
有线电视初装费。此笔费用可由物业管理项目代有线电视台收取,事前须与当地有线电视台确定初装费及收费细项(如主机、副机等),同时应在入住须知中注明或在入住现场备好各种户型的主副机数目,以供业主参考。
宽频网费用。此笔费用可由物业管理项目代网络公司收取,事前须与其协商好管理佣金和利润分配的问题。也可请网络公司在入住现场为住户办理。
装修类费用。按照当地法规要求,收取装修保证金,如当地法规没有将装修保证金分为业主交纳和装修队交纳的,为了以后便于管理,物业管理项目应建议业主与装修队各交纳一半。确定公共设施修缮费、垃圾清运费、装修工人进出工本费等费用。以上费用需符合当地法规的要求。同时,如收取装修垃圾清运费的,要做好测算工作,以免造成收不抵支的现象。如当地法规未有明确规定不允许收取装修队管理费的,可考虑收取一定数量的装修队管理费,以备管理之需。如当地税务局要求物业管理项目代收装修税的,需要取得政府部门的文件,但为规避风险,是最好不与当地税务局签定代收协议,同时在收取装修税时不要强迫业主交纳。
停车场类费用。确定各类车位的月租费。如发展商在销售中将车位出售的,此类车位须确定管理费,费用可见《物业与地产相关业务操作规范》。物业管理项目在入住前期应尽早提请相关部门办理停车场的验收手续,办理收费许可证。停车场收费许可证在拿到之前,建议不要收取停车费用。
其它需要确定的费用。
业主入住指引准备
入住指引包括的内容为:欢迎词,业主入住需准备和携带的资料,入住办理流程,装修办理流程,业主在入住时需要交纳的费用,业主在验房和装修时的一些小常识和装修规定等。具体见《______业主入住指引》,所需要业主身份证复印件和银行存折复印件等其它资料的份数须根据当地的实际情况确定。
入住指引的内容既要清楚、明了,详细,又要避免长篇累牍,让业主感觉繁杂和摸不着头脑。
业主入住指引应在入住前,随地产的《入住通知书》一并发给业主。
入住前,地产应确定防盗