文档介绍：同致地产_广东惠州德威朗琴湾项目策划销售报告
惠州德威·朗琴湾项目策划销售报告
深圳市同致业房地产顾问有限公司 2010年9月
深圳市同致业房地产顾问有限公司
sep,2010
致:惠州市德威集团有限公司
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免责声明
惠州朗琴湾项目策划销售工作思路
市场调研
项目理解
销售策略与实施
惠州房地产市场分析
区域客户理解分析
竞争项目分析
项目与区域市场关系
项目核心价值分析
项目客户定位分析
项目市场定位分析
项目价格定位分析
项目入市建议
项目价格总策略
项目销售周期及目标
对竞争项目销售策略
惠州朗琴湾项目策划销售工作思路
项目商业定位
销售模式与
其他建议
市场推广
项目品牌建设
项目形象宣传
广告策划思路
媒体战略思路
项目商业定位
商业租售建议
商业业态定位
商业销售时机建议
联合销售模式建议
物管配合营销策略
同致资源平台
第一部分市场调研
五、主要竞争对手分析
四、客户分析
三、 2010年下半年市场展望及分析
二、 2010年上半年市场总结分析
一、 2010年上半年市场回顾
汇报内容
政策
经济
动态
美衡国际压力和国内形势,国内重回货币调节政策,人民币短期内已经开始快速上升。
从年初释放从紧信号,未见明显成效开始。第二季度一系列的政策组合拳出台,从金融、税收、土地等方面,从中央到地方、层层落实,给高速上涨的房价和疯狂楼市打了一针镇定剂。
政策调控效果低于预期,刚性需求通过观望,释放可能较大;
大城市房价有价无市,小城市房价坚挺,且购买力较强;
政策调控从紧,地产格局微妙,行业洗牌加剧。
2010年上半年宏观市场回顾
2009年底一系列遏制房价过快上涨的政策刚落实,关于租售比、投资比例、房价收入比、房价与GDP涨幅对比数据的讨论,房价暴涨的北京、上海、深圳三地楼市泡沫程度加剧言论,一时间全民陷入新一年房地产政策走势的讨论,是遏制?还是平稳?
2010年新年伊始,国务院”国十一条”正式奠定了2010年的房市调控基调:一方面支持住房的自住和改善需求;一方面抑制投资性购房。后续一系列的政策细则逐步出台,互为补充,形成
“史上最强政策组合拳”。本轮政策的严厉程度和密集程度,远远超过了2007年的房地产市场调控。
年初出台“国十一条”,大部分为指导性政策,整体仍显利好。
2月份政策混沌,3月份政策措辞严厉,央企退市,凸显决心
43>.15新政及补充细则陆续出台,各地城市落实细则,楼市急转直下
第三季度楼市酝酿第二波调控,各项配套政策陆续出台。
2010年上半年宏观市场回顾
金融政策:把控信贷杠杆
本轮政策组合拳,最为严厉、最为立竿见影的政策,即为金融信贷方面的系列措施。
从4月份的提高二套首付,限制异地购房,停止三套房贷以及一系列的二套房认定细则,抑制了投机和投资需求,使得一线城市楼市成交降至冰点,高企的房价略有松动。
二套房认定标准,改为“认房又认贷”。弥补之前“认房不认贷”的漏洞。
住建部、中国人民银行、银监会
6月5日
第二套房认定标准,以家庭为单位。认房不认贷,这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化。
银监会
4月21日
商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.
国务院
4月18日
(一)首套房建筑面积在90平方米以上,首付款比例不得低于30%;(二)二套房,首付款比例不得低于50%,;(三)三套及以上住房,大幅度提高首付款比例和利率水平。
国务院
4月15日
要点
政策出处
日期
2010年上半年宏观市场回顾
金融政策:把控信贷杠杆
银行、信托双双收紧房地产开发商融资。加上4月中旬房地产调控以来楼市开始降温,楼市成交量出现明显萎缩,房地产开发商的销售周期拉长,回笼资金的速度减慢。
同时,严格规范商品房用地出让行为。严格土地出让条件。严格规范土地出让底价。土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%,竞买保证金不得低于出让最低价的20%
并且加强房地产