文档介绍：德威朗琴湾营销执行报告
1/2011
德威朗琴湾营销执行报告
深圳市合纵联行房地产经纪有限公司【深圳市南山商业文化中心区海岸城西座1508室】
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惠州市合纵联行房地产顾问有限公司【惠州市云山西路德威大厦1108房】
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思想践行未来
2011年,德威朗琴湾重任在肩,以5月份第一批单位开盘推算,各项工作迫在眉睫,在明确本案营销策略主张的同时,营销工作重在高效执行
因此,本次报告不提口号,重在务实
主要内容
CONTENT
1
2
总体策略总纲
目标梳理及营销阶段划分
3
策略下的执行
4
费用预算及总控计划
2011,解读市场大势
2010年GDP增长速度有望达到10%,超出年初既定的8%的目标2个点
2010年通货膨胀愈演愈烈,CPI指数屡创新高,%。PPI指数同样快速上扬,势头猛烈,2010年11月已接近12%的高点。
随着PPI指数的进一步上扬,可能进一步推高CPI,从而恶化目前的通胀形势。
抑制通胀必然成为今年的首要经济任务
受2009年刺激性经济政策的后续影响,以及欧美国家持续疲软的经济环境并施行的宽松型货币政策影响,在人民币升值的高预期背景下,目前中国已处于通胀通道。
根据以往发达国家治理通胀的历史经验来看,完成通货膨胀的调整至少需要2-3年的时间,治理通胀的手段往往依赖于紧缩性的货币政策。因此中国政府在明确国内通胀形势的背景下,过去的适度宽松型的货币政策必然进一步收紧。
央行于2010年12月25日晚再度开启货币政策工具箱,宣布次日上调一年期存贷款基准利率25个基点,这是年内在6次上调存贷困准备金率及一次加息后的第二次加息。关于“年末是否再加息”的争论尘埃落定,银根收缩政策“时间窗”明显提前。
央行此举显示货币政策正在加速回归常态,超前性地在2011年上半年物价高点到来之前进行紧缩,有利于抑制通胀。
银根收紧必然成为今年的政策大环境
——上调存贷款准备金率
——发行票据
——加息
银根收紧的主要措施:
数量型工具
价格型工具
关于存贷款准备金率:
目前市场的流动性严重过剩,存贷款准备金率的数量型工具仍然有一定的上调空间。
存贷款准备金率属于数量型调控工具,是控制流动性的最直接手段。
%的历史高点。
从目前的市场流动性资金总量来看,。
关于发行票据:
发行票据的规模屡次萎缩,一二级市场的利差不断加大,发行票据的数量型工具的调控效果甚弱,难以成为主要手段。
从目前的央票发行状况来看,公开市场净回笼的能力已基本丧失。
随着国内CPI的持续走高,发行利率与CPI的利差不断拉大,将进一步导致需求萎缩,使央票发行受阻
因此发行央票如果不能适时调整发行利率,那么通过票据发行来实现流动性收紧的目的将很难达到
关于加息:
虽然目前的利率水平较2007—2008年时低很多,但加息属于价格型调控工具,在当前美元/欧元疲软以及人民币升值预期的形势下,基于国际热钱涌入从而加剧通胀的压力,加息力度有限。
差别化存贷款准备金率+加息
必然成为调控主旋律
为保证中稳快速的发展,因为有了2007-2009年的前车之鉴,中国政府有可能采取“雷声大、雨点小”的调控手段。
基于2010年10月份以来CPI、PPI指数的快速上扬,2011年一季度的调控力度可能偏大,但进入第二季度有望成为喘息空间
小幅度
多频率
前三季度,全国房地产开发投资33511亿元,%,其中,商品住宅投资23512亿元,%,%。9月当月,房地产开发投资5156亿元,%。
前三季度,,%;,%;,%,其中,,%。
前三季度,全国房地产开发企业完成土地购置面积29083万平