文档介绍：房地产投资信托基金的概述
房地产投资信托,是英文“Real Estate Investment Trust”的
缩写(复数为REITs)。从国际范围看,REITs(房地产投资信托基金)
是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门
投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配
给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的
是,国际意义上的REITs在性质上等同于基金,少数属于私募,但
绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行,也可以上市交易流
通,类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
从本质上看,REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典
型的运作方式有两种。
其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集
资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所
产生的现金流向投资者还本归息;
其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设
立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,
均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给
投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下,写字楼、商
场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,
REITs一般只适用于商业地产。
以刚刚在香港上市的领汇REITs为例,其基础资产为香港公营
机构房屋委员会下属的商业物业,%为零售业务租金收
入,%为停车场业务收入,%为其他收入(主要为空调费);
%,%,新界59%。领汇允诺,会
将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此,如果
领汇日后需要收购新物业的话,只能通过向银行贷款从而提高财务
杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。
REITs分类
1)根据REITs的投资类型不同,可以将它分为三大类:权益型房地产投资信托基金(Equity REITs)、抵押型房地产投资信托基金(Mortgage REITs)和混合型房地产投资信托基金(Hybrid REITs)。
2)按照组织结构不同,可以分为契约型REITs和公司型REITs两种。
3)按照投资人能否赎回的不同,可将REITs主要分为封闭式REITs和开放式REITs两种。
4)按照组建和运营方式的不同和所处发展过程的不同,可以分为伞型合伙房地产投资信托(UPREITs)和伞型下属合伙房地产投资信托DOWNREITs、“合股’’(StapledStock)和“双股"(Paired Share),以及“纸夹’’(Paper Clip)结构。
通过REITs融资的优势
REITs不仅资金来源广泛,而且是以专业的人员进行房地产项
目的投资选择及运作管理,因此在可运作的资金规范上、管理上及
投资策略的制定上都具有先天的优势。
对于投资者而言,REITs风险低,回报稳定。首先,因为
REITs一般是由专业的房地产公司发起并管理的,能够合理地选择
投资的项目,并能对其进行科学的管理,所以,相对于我国的由信
托投资公司发起的房地产信托而言,从经营管理上大降低了投资风
险。其次,由于基金的规模比较大,因而能广泛投资于各种类型的
房地产项目,从而分散了投资风险。最后,由于REITs投资于房地产,
可获得稳定的租金收入,有一笔持续稳定的现金流,而且收益率也
比较可观。在美国,%,远
远高于银行存款的收益,而且其风险却要小于一般的股票。
对于房地产企业而言,与债务融资相比,REITs是以股权形式
的投资,不会增加企业的债务负担。如果从银行贷款,房地产企业
要按借款合同约定的还款,财务压力大,而且房地产企业也难以就
那些短期内回报低的项目向银行申请贷款;同时,由于REITs的分
散投资策略,降低风险的投资原则,其在一个房地产企业的投资不
会超过基金净值的规定比例,因而房地产企业不丧失对企业和项目
的控制权和自经营权。
中国内地房地产投资信托基金模式的选择
可供选择的三种模式。
(1)信托计划模式。这种模式的优势在于能从结构上确立受托人
的资产管理职能,在保证基金的投资和收益分配策略顺利实施的同
时,有效地保护投资人(委托人)的利益。目前的房地产信托计划上
升到房地产基金的层次上,就要克服其在产品设计上的障碍:一是
只具融资性,不具投资性;二是无统一交易平台,面临市场流动性
问题;三是债权性质,使得不能像真正的REITs那样参与项目的管
理和投资决策。
(2)房地产上市公司模式。这种模式的优势在于:一是障碍少,
以现有《公司法》和《证券法》为根本依据;二是现有上市公司的
经营和监管实践提供了丰富的经验;三是这种模式下的基金的股东
即为公司股