文档介绍：百强商业项目案例--北京三里屯SOHO

一、区位及周边情况
2007年,;
2008年北京市规划中将三里屯定位为与国贸、燕莎商圈互补的北京最国际化的时尚休闲消费区;
2008年6月,北京太古广场阿迪达斯超大旗舰店开业,正式启动了三里屯国际化商业模式;
然后,信奉“地段,地段,还是地段”的老潘,启动了三里屯SOHO。
二、基础数据
基本经济技术指标:
占地面积:
建筑面积:,,地下约15万平方米;
容积率:
各业态面积:
(B1-4层,局部5层)
(共5栋,5-24层)
(共4栋,5-28层)
建筑高度:
97米
建筑层数:
地上:地上(最高)28层;
地下:4层
装修:公寓及写字楼均为精装修
车位:地下二、三、四层,地面55辆,地下停2362辆,共计2417辆
三、总体规划和设计
1、各种功能规模:
,占37%
,占29%
,占34%
2、内部交通体系: 开放式设计,整个项目没有任何围墙,目的是和城市融合;开辟众多街道,让人自由游逛,为整个社区注入活力。
3、内部空间布局:
4栋公寓公寓楼坐落在项目用地的南侧,这里的日照条件非常理想,安静适于居住;写字楼坐落在项目用地的北侧,这里与主要街道的联系十分便捷。公寓楼和写字楼的入口贴近生机勃勃的周围环境,与此同时,又使上部的工作和生活具有独立的空间和私密性。写字楼的大厅位于首层,使商业活动和工作环境融合在一起,产生互补、增效的作用。
4、整体景观环境:
九幢形状有机协调的超高层建筑汇聚在一起,形成了一种“未来大峡谷”的自然意境。在这个大峡谷中,本来应该是具有阳刚之气的超高层建筑一下子变成了山谷,突然间变成了阴柔的女性,这种融解展现给了我们从未见过的“市中心VS自然”的风景。
五、各种物业功能定位及运作思路
商业:
定位:北京高人气聚集地
开发模式:统一开发,分割发售
经营模式:由于产权出售,无法直接控制业态和商家,soho中国主要从硬件和软件两个方面来快速聚集人气。硬件包括位置、交通、建筑、周边的人群等,在前期解决;软件在招租阶段解决,通过SOHO形象的持续推广和深化来实现商业的整体形象与整个项目匹配。另外,soho中国将出面与大租户洽谈并协调与业主的关系以求达到共赢。
业态组合:大型商场、临街商铺、地下步行街(100—600㎡)
运作关键:
前期的规划和建筑设计上保证灵活性(即铺位面积、位置等对业态的适应性强)、均好性(无商业死角)。
早期以低租金、招特色物业等方式尽快将铺面出租以聚拢人气,之后一方面租金随着项目的逐渐成熟而上涨、另一方面各业态本身存在互补或冲突性,对商家进行淘换。经过数轮的调整后形成具备特色、对商户和消费者具有吸引力、可以自主生存、发展的商业形态。
六、各业态盈利模式
商业:高价值销售获利,面积100—600㎡不等,散售。
写字楼:高价值销售获利,带精装修,除定制单位外散售。
公寓:直接销售获利。
项目启示及借鉴
1、