文档介绍：吴江-嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报完稿
吴江·嘉鸿国际剩余商铺策划思路简报
项目分析
项目优势
1、本案近市中心、近主干道中山路,人流车流量大
2、距苏州仅15分钟车程,可吸引边缘中高端客群
3、开发商知名度较高,前期项目的成功开发,为本案奠定了良好的美誉度
4、产品自身优势
a、作为社区商业总体量较大,便于整体经营规划
b、依靠本案大型社区,且业主即将入住,即将形成人气
c 、停车位充足,约有300米集中沿街停车规划带
d、约3000平米现代景观主题大广场
e 、纯沿街,近百个不同种类的可设置广告气氛点
f、一层53>.4米层高,,发展空间大
5、客源辐射面大
a、嘉鸿国际级附近的居民
b、吸引市中心部分人群
c、吴江其他辖区
d、周边区域,如苏州,较吴江消费高
项目劣势
1、目前刚处于房地产宏观调控阶段,买方市场观望情绪浓厚
2、区域位置偏北,目前周边商业尚未形成一定的氛围
3、a:沿中山北路对面商业经营杂、乱、低档且生意不好
b:沿工农路人流量极少,且对面是河流,无法形成对流效应
4、以一层出售价格来看,投资回报率较低
5、中山北路一层已售完,沿街整体形象无法做到统一安排
6、整个商业滞留时间较长,容易引起客户猜测
7、产品问题:四层(作为沿街商业过高)、15米进深、电梯小少慢
分析得出的启示
发挥优势抓住机会
规避劣势避免威胁
应对策略
规避劣势
1、规避目前无合理的业态定位和经营分区
2、规避无吸引客户的招商优惠政策和招商策略
3、规避无确保市场兴旺、持续经营的市场经营策略
发挥优势
1、突出市场的地理位置,以吴江市的“黄金新商圈的商业制高点”来提升市场的商业价值
2、突出市场的交通优势,吴江城市轴心,15分钟捷达苏州
3、整合周边资源优势,明确市场定位
4、突出本案产品优势
销售思路
卖什么
?
剩余待售商铺:
一层:以沿工农路为主
二层:除去工农路一号楼二层
三层:全部
四层:除甲方自用办公以外的
卖什么(what to sell)
卖给谁
?
卖给谁(sell to whom)
客源
增值
买
租
出租
经营者
投资客
如何卖
?
如何卖(how to sell)
◎一层会有哪些客源?适合哪些业态?
以散客为主,单价高,难以找到购买大面积的大客户
中型超市、便利店、面包房等
◎二层相对单价低,但需求较少,适合哪些业态?
足浴店、美容SPA、茶馆、咖啡馆、婚纱影楼、桌球厅等
◎三四层适合哪些业态?
较难吸引商家进驻,建议三四层分割成小产权办公房
整合规划,重新定位
一分为二
将一二层与三四层分开定位!
1、一二层建议统一商业主题——中高档商务休闲街
2、三四层适合小型办公、产权酒店、酒店式公寓。
但后二者对于产品改动较大,且具备住宅动能,
需要解决:卫生间、煤气、排污、小空调位等。
因而建议选择小型办公——成长型企业创智天地
商业最能吸引投资者目光的是什么?
能赚钱!!!!
一二层中高档商务休闲主题商业
用商铺赚钱的三种方式:
1、物业本身增值:面向于长线投资客,他们有闲钱不想放到银行或其他投资领域,想持有一套物业,这类客户有远见,对区域发展有信心,不太计较目前的现状。 2、获取合适的租金:购买一套商铺用于出租,是一种固定的、长期的投资方式,对于很多投资客而言是一个不错的选择,这类客户注重目前的价格、租金、商业氛围等。
3、用商铺做经营获取利润:看重区域的人气,商业的整体规划,适合自己的行业,通过诚信经营获得利益,这类客户注重目前的租金、商业氛围等。
解决方法
1、对本区域发展看好的有远见的商家直接定价格卖。
2、对于想赚取租金的客户计算一个合理的回报率返租。
3、对于符合我们想要的业态类型,提供一年免租期。
业态市场调查
◎业态租金详见《业态租金比较表》
商业办公业态租金比较表(一)
—
30㎡
—
3楼
—
30㎡
—
2楼
—2万(内街)
30㎡
2—
6万
(沿街)
40㎡
1楼
亿佰广场
—
30㎡
2—
3楼
4—5万
30㎡
—
2楼
8—10万(内街)
40㎡
—
20万
(沿街)
40㎡
1楼
好旺广场
—
40㎡
—
3楼
3—4万
30—35㎡
—
2楼
5—10万
40㎡
—
1楼
友谊