文档介绍：吴江-嘉鸿国际商业部分营销策划思路报告
{缘起◎吴江}
吴江需要国际化
吴江,在长三角的版图上拥有者和苏州、昆山同样的战略地位,然而目前,吴江市场上缺少真正有分量的住宅产品,吴江没有真正高品位休闲消费的商业群落,吴江缺乏社区景观和城市景观科学人性化融合的亮点,吴江缺乏真正贴合国际化高品质生活趋势的住宅小区。
吴江正在国际化
吴江的殊荣光2005年就有5项;
吴江连续10多年位居中国综合实力百强县,2005排第11位,2006年上升到第9位。
2005年度“中国特色魅力城市”。
首届“长三角最具投资价值县(市)”
2005年国家园林城市。
2005年福布斯中国大陆最佳商业城市排行榜中,吴江名列全国县市第51位,列县级市第三位,而2006年上升到46位,县级市中第二位。
吴江的国际化产业结构及投资影响力;
1、丝绸纺织业:真丝绸生产占全国总量的八分之一,出口量占全国总量六分之一。
2、电缆光缆业,占全国生产总量四分之一。
3、电子咨询业,全市有300多家台湾乃至世界知名电子企业。
4、吴江先有省级开发区2个,市级开发区18个。
目前吴江松陵镇正式纳入苏州辖区,有真知灼见的品牌发展商正在引导吴江的国际化居住革命,不断优化的市政规划正在聚集着吴江的人气。
吴江必将国际化
吴江的品牌地位、城市规划、交通发展向世人证明:国际化是人居生活发展的必然趋势,吴江的规划促使了人居发展和城市发展的协调稳步进行。《嘉鸿·国际》作为引领吴江国际化生活的里程碑项目负载着优势成长力远远超越了其居住和使用的价值。
针对商业项目而言,大环境决定了商业项目开发、销售、运作能否可行的最基本条件,在本方案开篇之前有必要重温之前的定位和判断。因为这样能更加明确我们的目标、坚定我们的信心,在后期的营销推广中能够平和心态、全力以赴,完成A、B地块整合营销的艰巨任务。
{第一部分◎项目分析}
优势分析(STRENGTHS)
地位优势
【嘉鸿·国际】项目地处吴江市区繁华中心,地理位置优越,风水良好。东临交通路(227省道),西靠中山北路商业主轴线(同时也是吴江贯穿南北的中央主干道)。南临油车路、永康路(吴江目前人气最旺的两条商业街)。北依连接运河东西的江心路(桥)路。大环境商业氛围浓郁、交通动线发达、生活机能成熟,投资潜力充足,一直都是吴江人心目中的钻石地段。
另外由于市中心大规模项目的稀缺性和不可复制性,后期(续)的旧城改造项目的品质纯度已无法和本案相比。也就成就了本案商业用房最值得依托的强大支撑力。
产品优势
因为本案商业属于社区底商,并非独立的商业集群,它和住宅之间以及社区环境之间的关系是共生共存、互动的。住宅的整体形象优势奠定了商业的市场号召力,而商业部分的良好格局和业态品味又反过来影响着居住空间的附加值。所以本案的商业用房同时依托着住宅和自身两方面的产品优势。
1、基于【嘉鸿·国际】地处吴江CDB中央商务区和CLD中央生活区的双重地位属性, 并且作为中心(市)区第一规模、第一高度的标志性建筑群落,又同时具备“吴江CBD国际生活王座”的高端优越定位。因此作为“地标型社区商业”, 及“主题性国际化精品购物广场”的立意是完全可能的。
2、【嘉鸿·国际】的商业用房在吴江具备明显的规模优势,就产品本身而言,招商自由度和业态容纳性都会得到大大增强。同时,围合式的社区布局,也为商业用房提供了连续漂亮的沿街景观面。另外由于社区外广场被纳入到总体景观规划,使得社区商业的整体形象都具有了较高的水准,从某种意义上来说,实现了社区景观到城市景观的扩展延伸。
3、钻石地段,黄金格局。【嘉鸿·国际】的商业用房拥有一层53>.4米,,------,如果不考虑市场因素的话,这种格局对打造高品位商业中心有着较好的形象基础。
品牌优势
1、开发品牌优势:就商业项目而言,温州人在全金字招牌,鸿基集团·嘉鸿房开的商业嗅觉和市场眼光就是一种无形的品牌影响力。
2、项目品牌优势:种种迹象表明,抛开价格等市场因素不谈,【嘉鸿·国际】在市场上的独特地位和在人们心目中的王牌印象已逐步形成。随着工程进度的不断推进,楼盘实际形象不断凸现,以及包装推广的不断深入,这种品牌优势便会不断彰显。
3、管理品牌优势:【嘉鸿·国际】将建立一套A、B地块通用的品牌管理机制。无论对于投资客还是终端客来说,拥有长效品牌支撑,统一管理维护的商业项目,将会大大增强他们的信心。这也就能相应的和其他商业项目形成明显的差异化。吴江新中心商业文化全新格局。
劣势分析(WEAKNESS)
任何事物都是双刃剑,都是在矛盾中发展,优势和劣势永远是并存的矛盾的两面。
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