文档介绍：吴江“新天地广场”项目方案评估
吴江·新天地广场——地块评估及方案说明——
—地块价值分析—
地块位置:松陵鲈乡路西、江兴西路北
土地性质:商业
建筑指标:占地25933㎡,总建51866万㎡,容积率为21>.0
建筑密度:≤40%
地块位置及设计指标
位置示意
本案
●
汽车站
苏州10min
吴江新城10min
永康路商业街5min
湖滨新城5min
地块现状及四至
东面鲈乡北路龙庭休闲会馆
北面为牛腰泾河
地块方正,便于规划,厂房待拆除
南面为江兴路、供电局
西面为河道
城市规划
本案
商业核心
居住核心
一大核心商业区,以永康路为核心,南北辐射;
两大居住组团,重点向南发展,西部适当发展。
一大核心商业两大居住组团
居住核心
地块价值总结分析
地块方正、平整,易于后期规划和排布;
紧邻牛腰泾河,西眺太湖,景观效果好;
交通四通八达,已经形成七横五纵的道路内部城市格局;
轻轨2号线规划延伸段经过项目以北附近;
紧邻吴江汽车站、江陵路、苏嘉杭高速,外部通达性强;
吴江商业正呈现日新月异的发展步伐,本案正处于新兴商业发展的重心;
周边小区众多,配套较为完善,具有发展商业必须的人气资源。
—市场环境分析—
楼盘示意
恒隆国际
城投地块
恒达广场
君悦国际
万业广场
伟业新都汇
明珠大厦
在售项目
成交地块
伟业大厦
未推项目
吴江目前商业等集中在市区永康路及城南板块;
商业由永康路一点为核心发展为城南城东等多点齐发的态势,且有重点向南倾向的趋势;
本案处于市中心西北方向,处于高端商业物业稀缺的市场空白点,区域急需高端商业体填补这一空白。
项目个案分析
项目名称
位置
建筑面积(㎡)
产品类型
主力户型(㎡)
在售价格
万业广场
永康路商业街与中山北路交汇处
90000
商铺、写字楼、公寓
50-120
公寓6000
商铺:一层6万、、三层2万元/㎡
伟业大厦
永康路商业街东首
25000
商铺、单身公寓
40-80
租金30元/㎡售价5500元/㎡
明珠大厦
鲈乡路与流虹路交接口
30000
商铺、写字楼
40-100
写字楼6000元/㎡
君悦国际
高新路鲈乡南路口
20000
商铺、写字楼、精装公寓
30-55
精装公寓6000元/㎡(精装标准1千元)
伟业新都汇
人民路、长安路、紧临新行政中心大楼
93013
商铺、精装公寓
40-85
豪装公寓8000元/㎡(精装标准2千元)
恒达广场
中山南路与人民路交汇处
150万(商业40万方)
城市综合体
—
5月奠基
—地块价格评估—
吴江近两年商业地块成交量少,主要集中在住宅用地的供应;
08年至今主要成交的商服地块大都位于城南的吴江新城板块,区域内大量的住宅性质用地助推了商服用地的供应;
未来城市发展的重点是“南进西拓”,但随着松陵市区与苏州南城板块联系的加强,未来城北板块将迅速成为区域热点。
土地市场
土地位置
用途
占地面积
容积率
成交楼面价
拿地时间
松陵镇人民路南侧励志路东侧
商务金融科教
㎡
847元/㎡
2010-6
松陵镇鲈乡南路东侧、高新路北侧
商服
㎡
1338元/㎡
2008下半年
土地价格测算
参考地块
用途
容积率
楼面地价
拿地时间
综合对比参考系数
综合楼面地价
松陵镇人民路南侧励志路东侧
商务金融科教
847元/㎡
>35
1143元/㎡
恒隆国际地块
商服
1338元/㎡
2008年下半年
1539元/㎡
——选取正常的市场拍卖地价作参考基数
地块价格测算(粗略估算):
近两年吴江商业用地稀缺,其火爆程度远远大于住宅类性质用地,目前的纯商业地块相对更加稀缺,且地块面积较小,总价相对较低,以近两年商业地块拍卖价10%左右的增长水平来看:
测算(以恒隆国际地块为基价)2008年下半年:当前地块1539元/㎡的楼面价,
2010年6月,修正楼面价格为:1862元/㎡左右(248万/亩)。
—地块开发建议—
吴江城市商业中心由传统的商业类型向多种形态的商业形态发展,
区域消费力旺盛,商业消费市场日趋多元化,但是已有的商业模式
与日趋增长的消费需求出现错位……
吴江需要新的商业模式来提升城市形象!
市场机会点
不仅为开发商和投资者创造回报,
为地方创造税收和就业,
更能打造所在区域的核心差异化竞争力,