文档介绍：芜湖市场调研报告
芜湖市场调研报告
提纲:
一、城市概况
二、芜湖整体市场状况
三、芜湖各区市场状况
四、地块区域状况
一、城市概况
1、人口环境
芜湖市作为一个拥有220万人口的滨江之都,位于安徽省东南部,地处长江下游南岸。全市面积3317平方公里,其中市区面积230平方公里。全市人口215万,其中市区人口70万。物产丰富,交通便利,优越经济地理位置使大量的优秀企业在这里落户,从而培育出大批的中高收入者,是目前芜湖市场的高端住宅的主力客户。
芜湖中高收入的年轻人比例在增加。高校的不断扩招,使受过高等教育的年轻人越来越多的成为白领阶层;来芜湖务工的年轻人也越来越多。这些年轻人经济收入相对较高,有着巨大的消费能力, 随着年龄的增长,置业需求凸显。
2、经济环境
自2001年以来,芜湖总体经济发展迅速, 2006年人均GDP接近2万元,可支配收入位于安徽前列。
同时这十年来开发区规模的迅速扩大,成长了一批全国知名企业,如楚江集团、奇瑞汽车、海螺集团等。这些企业为芜湖人提供了大量就业机会,促进相关产业发展,使得芜湖市民的总体收入大幅增加。
芜湖市发展战略正处在转折阶段,由“镜湖文化”向“长江文化”转变,前者代表封闭,后者代表开放,与“长江文化”相对应的发展战略是“全面融入长三角”,这表明芜湖的市场潜力是巨大的,特别是在融入长三角之后,芜湖的市场不仅仅是芜湖本地。可见,芜湖的经济正处在发展上升期,05年沃尔玛在芜湖落地更有力地说明了这一点。
小结:
芜湖人口规模的不断扩大,和外来务工人员的增加,为房地产的发展提供了较大的空间。
芜湖经济的快速增长,人均收入的增加,为房地产的销量和房价的提升提供了保证。
芜湖正处于经济发展的快速上升阶段,房地产业的发展也将随着经济的发展进入新高。
二、芜湖整体市场状况
1、芜湖市房地产市场发展回顾
起步兴起期——九十年代后期的兴起到百花齐放
旧城改造运动使居民从破旧的、卫生条件极差的旧房中搬出,住进了成套的新房内,面积一般在60-80平方米。此一阶段,至9 8年达到高峰,因为政策的优惠,房地产商们纷纷投资,使得供过于求,空房率增高,房价低迷。
平稳发展期——本世纪初期产品更新换代
99年后,为了规范房地产运作,开始建设上规模、功能配套的小区,以中西花园中山大厦等成功运作为标志,芜湖房地产进入第二次浪潮,继之才有长江长、水木年华、君临天下等高层拔地而起,香樟花园的运作者成了这次浪潮最大的赢家
整合提升期—现阶段
强烈的市场竞争加上外地品牌开发商的进入,促使各项目开始注重塑造产品形象,提升产品竞争力。以伟星开发的一系列项目为代表,市场进入整合提升期
2、新政解读(近期新政打压市场)
增加土地供应量,尤其要增加新区土地供应量。
07年计划安排经营性土地出让3000亩以上,是去年实际出让土地的两倍以上。新出让土地一律明确商品房开发的开、竣工时间,对未按开发时序按时开工、竣工的除按闲置土地处置外,还将给予相应的处罚。
鼓励开发企业开发中小户型、中低价位的普通商品住房,严格执行“套型建筑面积90平方米以下的住宅占总开发面积的70%以上”的“国家标准”,计划今年在城区内开发建设不低于30万平方米的中小户型、中低价位的普通商品住房,本着公平、公正、公开的原则面向社会供应。
加强商品房预(销)售管理,规范市场行为。
规定开发企业在规划小区建设工期内单次预售面积不得小于3万平方, 3万平方米以下规划小区预售必须一次完成。
坚决取缔预放房号、内部认购、交付订金、发放会员卡等扰乱市场秩序的行为。
加强住房金融监管,保障中小户型住房贷款需求。
购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以下的,执行首付款比例20%的规定;购买自住住房且套型建筑面积在90平方米以上的,执行首付款比例30%的规定。
对2007年4月1日以后购买的商品住房,实行“购买单套建筑面积超过120平方米或单价超过每平方米3800元的住房,暂不得享受住房公积金贷款”的政策。对购买第二套住房的,除拆迁购房和原先自住房小于90平方米,且还清原住房公积金贷款并处置原房产外,不得享受住房公积金贷款。
小结:
在政府调控和市场机制双重作用下,市场将进入调整期
限制开发日期,使得市场供应量将逐步增大,市场行为将得到有效规范,捂盘现象不会发生,竞争逐渐激烈
住房供应结构调整,市场需求将得到有效释放
公积金购房受到限制,公务员等享有公积金客户,购房档次下降,对中端楼盘有一定影响。
3、房产投资情况
21%
263>.63

住宅开发总投资(亿元)
15%

房地产开发总投资(亿元)
23%