文档介绍：长租公寓概念分析
01
长租公寓政策支持
02
长租公寓市场空间
03
长租公寓发展现状
04
目录
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长租公寓研究(60)
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长租公寓概念分析
01
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长租公寓研究(60)
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长租公寓概念
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，
是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。
伴随2015-2016年房价上涨和首次置业门槛提高，越来越多年轻人主动或被动选择租房。
中国租赁市场目前处于快速发展期。创业类企业、房地产中介、房地产开发商和酒店运营商都在试水长租公寓。
根据 2015 年中国饭店协会公寓委员会统计，国内拥有规模公寓企业超过 500 家，公寓间数超过 100万间。
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长租公寓研究(60)
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运营模式
集中式出租：
企业通过包租、独立开发、收购或与物业持有方合作的方式获取整栋物业，
通过精细化的设计、改造与装修，并采用标准化的品牌与服务，
最后对外整体出租公寓的模式，与经济型快捷酒店开发模式有诸多相似之处。
分布式出租：
企业从分散的房东处获取物业，
再通过精细化和标准化装修，
最后对外出租的模式。
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长租公寓研究(60)
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运营模式
“集中式”、“分散式”两种模式运营重要指标：
空置率
续租率
利润率
集中式
运用较为传统的商业地产运作模式，以独栋商业楼宇为运作标的，包租后进行改造升级。
分散式
起步晚，房源来自分散的房东，通过房屋包租经营，标准化服务与改造，提供全新的租住体验，其挑战在于对公寓的管理与社群运营。
集中式和分散式各有利弊，但总体而言集中式公寓的盈利空间更大。
集中式运营模式特点
精品化发展
集中式公寓的关键是获取低价物业后的精细化开发
分布
受制于黄金地段的高租金以及房屋紧俏，多分布在近郊等位置
客户
针对客户群里进行市场细分，为客户量身定制集中式公寓，如针对女性的蜜柚公寓等
价格
相较于分散式公寓，其价格较高，商业的用水用电也增加租户成本
社交属性
构建社交圈将是未来发展的一个重点
分散式运营模式特点
房东端
为分散的房东提供“租赁整体解决方案”，房东既是供给方也是需求方，提高从收房都出房的效率
客户端
实现租金、服务费、增值服务、社交流量的转化，盈利来自租金差和再装修而带来的租房溢价
房源获取
通过细致分工改善效率，人员既出房也收房，直接体现房屋的绩效评估，人员流水线分割是重点
房源
获取房源较为容易，易跨城市扩张，分布式覆盖广，相较于集中经营，投入较低
装修团队
装修团队外延，领军公寓可通过装修团队承接任务，即可保证订单数量，也可为未来托管做准备
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长租公寓研究(60)
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集中式出租与分散式出租的对比
集中式出租
分散式出租
物业获取
一般获取整栋物业，获取方式比较多元化，可以独立开发，也可以采取收购、包租、与开发商合作等方式
一般从分散的个人业主处获得物业，获取方式一般是签订长期包租合同（3-5 年）
现金流
前期的资金投入较大
前期资金投入较小，且可通过控制租金支付频率来实现“滚雪球”式包租
管理成本
容易产生规模效应，后期的管理成本，特别是人力成本较低
在房源量较大的时候，需要有强大的管理系统以控制成本
业态特点
标准化程度相对更强，租客的集聚和公共空间的安排使得集中式公寓具备较强的社交属性
由于房源区位和形态差别较大，公寓标准化程度较低，社交属性较弱
典型企业
YOU+青年公寓、魔方、自如寓、万科驿、雅诗阁等
蘑菇公寓、自如友家、优客逸家、寓见等
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长租公寓研究(60)
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问题
解决
租客
虚假房源、房东契约精神缺乏
长租公寓企业品牌力量强，信誉较高，以企业信用代替个人房东信用
房源质量参差不齐
长租公寓标准化程度较高，包括装修、家电、服务等
租客找房费时费力
长租公寓企业大多拥有互联网和 APP 渠道，降低了与租客间的信息不对称，简化了租客的下单方式
租后服务不足
许多长租公寓企业同时提供搬家、维修、保洁、班车等服务
业主
业主装修费时费力
长租公寓企业（分布式）与业主签订租赁合同后，统一进行装修和管理
租客更换频繁导致空臵期长
业主长期包租给企业，企业凭借运营优势可有效提高房屋出租率
中介
租赁中介面临信任危机
企业直接对租客出租，B2C 模式实现去中介化
长租公寓优点
长租公寓兴起主要