文档介绍：新景祥_绿城苏州项目营销沟通
绿城苏州项目营销观点交流
顶级物业绿城制造
一场没有对手的比赛
一次自我超越
沟通前言
今天我们不是讨论在苏州再造一个御园,而是希望在苏州完成一次对中国豪宅的全面超越。
今天的沟通是没有产品的前提下提供的营销思考。
超越的背景
2007年
2008年
2009年
绿地龙华路1960地块
中海长风地块
金地赵巷10号地块
绿城苏州园区地块
中建新江湾
保利叶上海、新江湾仁恒
龙湖赵巷、新江湾绿城
南京路苏宁等
独特的中国市场,从上海到苏州,“新顶级物业运动”正在上演。
1、顶级物业精神的真正内涵,在新体系下,面临重新定义!
2、顶级物业在一线城市多点开花,传统的价值认知不断被颠覆!
3、顶级物业成为民营企业品牌与资本提升的关键竞技场!
--地王逐鹿的时代,新体系催生
浦东星河湾一夜倾国
中粮海星一号单价11万成交新高
盛高半岛酒店式公寓16万报价
水巷邻里4万创苏州新高
闵行星河湾入市
盛高半岛酒店式公寓入市
锦绣苏州入市
新地国际公寓2期入市
东方之门入市……
2010年
2009年苏州市经济指标
GDP — 7400亿,全国第五,人均可支配收入26350元,与杭州基本持平,略低于上海29000元,连续多年均保持2位数增长。
2009年苏州市土地市场
苏园06号—单价地王,楼板价23>.8万元/平方米
苏园07号—地王亚军,楼板价2万元/平方米
2009年苏州市商品房交易市场
成交总量—98>
平均房价—7450元/平方米,园区10366元/平方米,
全市最高单价约4万元/平方米—晋合水巷邻里
--2009年的苏州城
超越的背景
房地产市场格局扫描
苏州的三大豪宅板块特质:
古城区:城市文脉,中式、小体量、低密度,最醇熟,最东方,代表项目:姑苏人家、拙政东园、平门府
金鸡湖板块:产业拉动型,国家级园区、自然资源、新城规划,国际都市,代表项目:御湖熙岸、中茵皇冠、水巷邻里
沿太湖板块:自然资源型,别墅型物业、旅游目的地、大规模开发,度假区,代表项目:天阙、太湖高尔夫、华丽家族太上湖
扫描一:
苏州主要高端房地产开发品牌企业:
中海,代表项目:御湖熙岸、胥江府、中海国社
仁恒,代表项目:星岛仁恒、星屿仁恒、独墅湖项目
晋合,代表项目:水巷邻里、星湖街项目
万科,代表项目:尚玲珑、万科本岸
华润,代表项目:平门府
后续高端项目供应:九龙仓项目、新鸿基项目、东方之门、新地国际公寓二期、沿海国际中心、锦绣苏州、建屋金鸡墩等
扫描二:
豪宅上市量大,是城市经济发展的必然趋势
项目竞争激烈,有利于产品核心竞争力提升
品牌开发商云集,说明区域号召力走向国际号召力
园区价格已升至4万元,已建立新的价格平台,接轨上海,苏州绝对标杆
苏州的高端客户更需要被引导
对于苏州市场的观点:
企业理解
绿城背景理解Ⅰ
企业精神:真诚善意精致完美
15年发展历程,中国房地产综合实力 TOP10
2009年销售额533亿,排名中均单价约13500元/平方米,中国唯一一家豪宅物业开发成规模化的开发企业
中国品质地产先行者,人文气质独特,并有一位对产品品质有偏执追求的领军人物—宋卫平先生
2009年上半年的惊险转身,下半年的地王“激进”,融资模式的创新
Ⅰ
绿城背景理解Ⅱ
产品序列完善,卓越于高端物业营造
独栋别墅产品,代表项目有:杭州绿城桃花源、绿城玫瑰园系列
平层官邸产品,代表项目有:北京御园、杭州留庄
公寓产品,代表项目有:上海绿城、上海绿城黄浦湾
城市布局广泛,已进入12个省,32个城市,2009,进入苏州天价拿地。
Ⅰ
绿城苏州项目
苏园06、07号地块项目简单的心理价格测算:
园区公寓标杆价4万元/平方米+绿城品牌价值溢价+高昂地价成本+绿城产品投入=公寓类产品起步6万元,别墅类产品起步7万
苏州全城未曾想象过的高价
长三角尚未认可的苏州价值
我们可以预见的是苏州,在中国第一大经济圈,第五大经济强市的基础上,以更大舞台和视野,被重新审视,城市的价值在新一轮的城市发展中,再一次提升。在此背景之下:
2010年,中顶级物业,绿城制造,苏州诞生。
顶级物业营销思考
为什么同样的一块高级月相表,功能几乎一样,价格却相差百倍?
?? 平民眼中的天价
大众看不见的顶层
人生置业的终极梦想
顶级物业意向
难道仅仅是房地产项目么?
奢侈品
? 占据大众认可的稀缺资源
? 功能上超越使用范畴
? 附加值远高于实际成本
? 高价是最具炫耀性的符号
? 权贵豪富的阶层标识
顶级物业