文档介绍：[岳阳·天伦城] 项目商业策划报告
2009-08-30
谨呈:岳阳天伦城房地产开发有限公司
[2009] YZ-YY-0806-11
写在前面的
关于天伦城B地块商业启动,我司十分重视,组织各部门展
开多轮的讨论,并开展了岳阳商业全面扫街调研工作,本次
提报不能面面俱到,主要是基于前期我司与贵司基本认可项
目定位的基础下,我们针对项目目前的现状,提出了一些建
议。
本次提报重点是解决问题,注重执行性,希
望能给贵司带来决策上的帮助!
项目问题界定
项目开发背景
开发商目标与问题
界定核心问题
项目问题界定
项目区位—项目位于城市未来发展方向之上,处于新城市中心核心位置
东茅岭商圈
八字门专业
市场集群
市政府
岳阳城市发展规划布局东扩南移,岳阳目前城市发展形成明显南帝北丐之势,未来发展重点方向沿金鄂路一线。
本项目总建筑面积60万㎡,位于市政府对面,占住岳阳城市核心位置,是未来岳阳城市发展的中心。
传统商圈
新兴商圈
新城中心区
关键词:
城市政务新区
会展
中心
火车站商圈
湖滨商圈
市政府商圈
新城中心区
老城区
城市发展:东扩南移
桥西商圈
项目四至—本项目B地块三面临路,通达性强,商业基础好
本案位于中心城区的中心地段,地块狭长,。
东至建湘路,西至白杨坡路,南至金鹗中路,北至五里牌路。
B地块位于本项目的中心位置,呈三角形,面积约50亩,由建湘路、花板桥路、青年路围合而成。
B地块
北
项目交通—青年路、建湘路的拉通,将大大提升项目辐射能力,项目商业价值全面升级
金鄂路
花板桥路
五里牌路
30路:朝阳小学-皇古塘
31路:十一中-岳阳楼
41路:安居工程-机务段
4路:花板桥-火车南站
7路:南岳坡-郭镇
26路:火车站-畔湖湾
27路:太阳桥建材市场-中级法院
14路:桥石村-市二医院
23路:岳湘医院-丽珠陶瓷
24路:安居工程-丽珠陶瓷
25路:花园坡-渔民新村
33路:洞纺-洞纺
35路:南湖宾馆-渔民新村
,南临金鄂路,北接五里牌路,中横跨花板桥路。三条道路均为市区主干道。
B地块周边建湘路今年10月份开通,青年路中段施工基本完工,交通条件在今年10月份后将大大改善。
项目周边有4、7、27、31、41路等13条公交线路通过。
项目配套—项目区域市政配套设施完善,以低档生活配套设施为主
岳阳市政府
市体育馆
市政公路
1
教育配套
东环线
1
2
3
5
4
6
花板桥路
金鹗路
项目临近市政府,区域市政配套设施完善。
区域属于旧城改造重点区域,目前区域配套以低档的生活配套及建材配套设施为主,随着区域各项目入住,配套急需升级。
项目指标—,其中商业面积约5万㎡。
项目属性界定:城市中心区,大体量综合商业项目
中心城区最大的开发地块,交通及其便利
项目位于主城区,地块基本无明显的自然资源
相对缺乏历史、人文
相对缺乏,有待完善
区位优势明显,商业发展潜力大
目前较差,城市改造完成,道路拉通,环境将极大改善
落差不大,地块较平整,呈三角形地块
天伦具有极强的资源整合能力,政府全力支持
城市中心区大体量商业项目
地块解析盘点
开发商目标
开发目标
目标1:实现项目商业利润最大化,对商业整体价值有较高的期望。
目标2:实现较快的销售速度,资金快速回现,降低开发风险。
客户语录:
项目目前商铺1个月销售也就才卖一两个,若我们商业街整体启动,这么大的量,我们要卖到什么时候?
如何才能加快商业销售速度?
商业招商与销售该如何启动?