文档介绍：中国商业房地产四大发展趋势
行业发展日渐成熟-中国商业房地产四大发展趋势
走过2004年的中国商业房地产,已经经历了起步阶段的种种问题,也让投身于商业地产年大潮的国内开发商看到了未来更大的机遇和挑战。随着行业发展的日渐成熟,中国商业房地产将呈现出理性发展的态势。趋势一:外国资金大量进驻,国内大型集团开始组建REIT雏形从2004年底开始,零售业已经全面对外开放,也就是说无论内资或外资,都享有一视同仁的政策待遇,加之由于地理资源的稀缺性和唯一性,也就形成了谁能抢得先机,占据有利的商业网点,圈得越多的商业用地,谁就会在竞争中形成绝对优势的局面。因此,前两年,商业房产的火爆也就自然地成为各房产开发商经营战略的必然结果。前两年,海外资金已直接或间接地投资于中国的商业房产,如荷兰国际集团(ING)与首创的合作,新加坡嘉德置地投资的上海莱福士广场,北京春天购物中心与英国巴特勒投资银行、美国退休基金投资银行的合作等。然而,这些投资或合作,依然只是少数海外投资者在中国的试点罢了。随着中国商业房产的逐步成熟,国际知名零售品牌加快在中国的设点步伐,国外资金将在未来两年大规模进入中国商业房产市场,在抢占核心城市黄金地段的同时,与国内大型集团合作,组建中国的REIT雏型。据悉,新加坡嘉德置地正式以173>.46亿元收购华联集团旗下两大重要百货商场安贞华联商厦和望京华联商厦。根据合作协议,嘉德置地会同北京华联集团联合成立合资零售管理公司,为安贞华联商厦和望京华联商厦提供管理与零售管理服务,双方在合资公司各持50%股权。2005年年底前北京华联将在北京、武汉等地开设六大购物商场,总营业面积达到40万平方米,而嘉德置地将拥有这些商场的第一收购权。海外资金与国内有经验的大型集团合作,将可以减少扩张成本,加快发展速度,降低扩张风险,进一步推动中国商业房产市场的发展。趋势二:行业专业分工进一步细化,第三方经营管理发展趋向显著当商业房地产加快产业化发展的进程时,最显著的一个变化就是专业化程度的提高。商业房地产是一个涉及投资商、开发商和经营管理方三方合作的过程。而目前国内的商业地产开发商大都从住宅开发起步,十分缺乏商业地产经营管理的意识和能力。于是市场上出现了商铺销售火爆,价格不断创新的现象。但与此同时,许多项目却不得不面临经营不善而进行调整甚至闭门谢客的窘态。在2003年曾经销售火爆的亚运村
“第五大道”精品购物广场项目,最近曝出部分商户停业维权的消息,其最主要因素是人气太差。第五大道的问题在于全部分割后发售产权,它将临街一层尽可能分割为室内小商铺发售产权。由于分割销售,产权的主体发生了根本性的变化,招商进来的业态没有整体规划,后期更无专业的管理团队进行统一经营,最终只能闭门歇业。从市场上对于不同商业房产项目的研究与探讨来看,投资开发商已经开始意识到专业化经营管理的重要性。商业项目追求是长期效益的不断提升,而不是短期利润的最大化,只有持续的经营管理才能保证这个目的的最终实现。以西单文化广场地下商铺为例,这个建于1999年底的项目开业以来,由于没有明确定位及专业的管理,虽然地处黄金地段却只租出了最低3元/平方米的价格。生意惨淡的地下商铺于2004年4月1日停业后,经过招标新加坡77街集团宣布入主西单地下商铺组建77街西单购物中心。经过77街集团的整体投资策划及专业运营,商铺租金上升