文档介绍：易居2010年青岛鲁商广场营销方案
王者的加冕
鲁商广场2010年营销方案
鲁商广场对鲁商的意义
本项目鲁商在青岛首个核心区域的标杆性项目!鲁商正式步入核心市场。
确立市场地位,栖身地产领军阵营!
整体运营实力体现!
王者的时代——2004深圳万象城
王者的时代——2005北京世贸中心
王者的时代——1997上海金茂大厦
王者的时代——2009天津“津门”“津塔”
2010
青岛
我们的战场!我们的辉煌!
政策扫描
政策扫描
国家政策
土地供应量加大
销售过程中房源控制
土地出让金比例调整
土地开发年限
抑制市场价格过度增长,加强对地方市场控制
青岛视角
青岛视角
青岛土地供应
青岛市土地供应量随着今年青岛的发展在稳步上升,土地面积以住宅为主,比例增长最大以商业用地为主。
青岛地产成交分析
青岛市成交比例120平米以上户型占14%-21%,13>.8万以上单价产品占成交总比例的3%-4%
青岛地产未来供应量
今年供应量105万方!
青岛格局
青岛格局
对手分析
潜在对手分析
市南区前海一线是近两年来竞争最为激烈的板块,众多本土和外来大型开发商进入,大量货源销售。
潜在客户竞争对手,较多品类较丰富。
市场分析与局势预判
市场供应量增大…… 万方左右,同时香港中路、山东路、闽江路大量地块拍出。
产品趋于同质化……大型综合体超过40%,市南区产品多为高端或豪宅产品。
价格稳步上升……如不遭遇大的政策调控影响以及巨大的市场同步供应,区域市场的价格水平仍将保持持续平稳上涨。
2010竞争将越加激烈
市场分析总结
局势预判
2010竞争激烈,在众多的竞争对手中,我们如何破势而出?
项目的再次审视
项目概况-鲁商广场印象
毗邻海岸线、内设美园区,70万城市核心、30万高端住宅社区。
——资源优势、差异化、竞争力
项目理解
项目地理位置
该项目地处青岛市南区房地产一类地段,向南500米为海岸线,奥帆中心近在咫尺,背靠香港中路,地理位置十分优越。周边市政配套齐全,交通便利。
宗地四至
北至香港中路;南至珠海路;西至燕儿岛路;东至珠海一路。
项目周边业态
该项目位于青岛市政治、经济、文化中心,香港中路一带不乏购物中心、大型超市、酒店、公寓和写字楼,业态之间缺乏合理的呼应,市场缺乏较大规模的多功能组合及多业种业态复合式的商业航母。
一期
商业
回迁
住宅
一期高端住宅
二期高端住宅
二期
公建
燕儿岛项目是包含居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的建筑综合群体。
房源分析
1A区房源共366套
1B区5#房源共186套
房源
总量
预计销售额
建筑形式
面积段
1A2#、1A3#
10亿
高层
120-165平米
1B区
150-260平米
房源多为舒适性产品,市场对本区域认可度较高,同时总货值均在200万以上。
客群目标
B、高端客户访谈样本分析
A、客户访谈问卷数据
其他客户
燕儿岛区域性地缘客户
青岛本地客户
山东客户
外籍/港澳台客户
重视本区域项目
与青岛联系密切
追随
关心价值
关心产品
生理
安全
归属
尊重
自我实现
生理
安全
归属
尊重
自我实现
生理
安全
归属
尊重
自我实现
生理
安全
归属
尊重
自我实现
区域地缘客户
山东客户
青岛本地客户
其他区域
不同客户与马斯诺理论的匹配
生理
安全
归属
尊重
自我实现
外籍客户
如何与客群的对话方式
区域内地缘客户
青岛本地客户
山东客户
其他区域
产品信息公布
主流媒体宣传
重度关心项目
具备青岛本土认知性
市场口碑,
重点群体渠道活动
DM精准投放、
鲁商易居资源
与青岛联系密切
追随特点
航机杂志、
公关活动配合
外籍客户
精准投放、
公关活动配合
关心价值
易居会资源——
中台
目标简影
目标简影
他们。。。。。。。
有了自己的方向
稳定的工作、成功的事业
幸福的家庭、可爱的儿女
对生活有了更高的追求
对消费有自己的见解
对居住有自己的理念
他们的目标鲁商广场
鲁商广场2010年销售目标:
1500000000
回迁房销售额5亿商品房销售额10亿
三线并行(战术、战略、推广)
B、战术线
A、战略线
C、推广线
总体战略思想——一个中心、二个基本点、五个声音
一个中