文档介绍：易居中国-北京采育镇地产项目营销推广报告
上海阳光集团
北京市采育镇项目营销报告
————酿造一个北京葡萄公园式的生活区
目录
1 、项目认知
2 、项目营销基础
3 、目标客群分析
5、销售计划
6、易居中国价值
4、营销策略
7、附件(自建交通、包装延展)
项目认知
位于北京东南大兴采育镇;
距CBD核心区40公里,40分钟车程;
距亦庄15公里,约15分钟车程
紧邻京津塘高速,104国道
有良好的交通路网结构,处于北京东南经济快速发展带上;
亦庄经济开发区已基本开发完成;
目前采育还在发展规划之中,周边无商品住房开发;
采育镇
四环
五环
六环
七环
首都机场
亦庄
京开高速
京津塘高速
长安街
天津新港
项目认知现状认知
整体规划用地2000亩,一期开发417亩,总建筑面积20万平米
由电梯多层、花园洋房、联排别墅组成
本案是将建设成为一个异域风情小镇。拥有完整的生活配套设施,是一个有特色文化和强大归属感的小镇;
配套基础:采育镇已经有基本生活、医疗、教育配套;
概念基础:北京葡萄之乡,2万亩葡萄园可延展主题;
产业基础:规划中经济开发区,将为本项目提供重要的产业支持;
项目认知现状认知
项目所在区域
项目地块SWOT分析
S优势
紧邻京津塘高速和104国道,具有良好的基础交通条件;
项目规模大,能够自成系统,有自身完善配套的空间,是一个完美的造镇计划;
容积率低,区域小环境较好;
产品类型丰富,形成产品体系,能够细分并吸引不同客户层次;
规划了镇中心作为整体的配套核心,规划有特色,易于分期开发与不同产品排布;
北京未来5—10年城市处于快速扩张期,且主要将向东、南方向发展扩张;
对公交系统的完善将给项目发展带来重大机会;
项目的欧式风格,异域小镇风情对于年轻客户有很大吸引力;
采育的葡萄与红酒主题,将为项目树立鲜明的风格,形成独特卖点;
项目作为郊区大盘项目,具有一定性能价格比优势;
O机会
周边小产权房对本项目形成一定分流;
马驹桥板块项目将对本项目形成挑战
亦庄路东新区未来会对本项目形成竞争;
T威胁
周边配套不完善,生活便利度差;
与市区缺乏直接的公交系统,交通便利性不足;
区域购买力不足,不能成为支撑本项目的主体;
市场属于未开发区域,与最近的亦庄板块也有一定距离,区域认可度不高.
W劣势
项目认知
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20万平米的远郊大盘,紧临京津塘高速与104国道,有良好的交通路网结构,而区域属于未开发状态,市场对该区域的认知度不高,当地客群又不足以支撑起本案。
由此,本项目核心问题为:
项目认知
,形成北京东南远郊有品质有文化的小镇?
项目营销基础
作为远郊大盘,作为第一居所,
交通和配套成为本案的营销基础。
公交系统:
作为城市边缘远郊城市大盘,本项目客户无法单纯靠区域客户完全支撑,吸引更广泛客户支撑本项目成为必然。
而项目主力客户购买是解决第一次置业,该部分客群工作生活外出主要依赖公共交通设施,私家车很少。
项目营销基础
公交系统:
同时,项目具有良好的交通条件,通过京津塘高速公路与西侧104国道往来市区,距离CBD正常车程仅30—40分钟,距离亦庄更只有15公里,具有良好的高速性和通达性,有完全可接受的时间距离。
而当前困扰项目的主要问题在于公交系统的不足,无法使本项目扩大客户来源,因此我司提出“自办交通”,以直接往来于CBD和亦庄的班车线路增强项目客户辐射能力,进而直接到客户来源地分流竞争对手客户。
而目前交通路网结构较好,但公交配套不完善。
项目营销基础
换926路支
采育镇
永定门内
京
津
塘
高
速
走104国道从采育镇到达永定门(由公交926路可直达,现有公交车辆13辆,每15到20分钟一班,全程90分钟。)
走京津塘高速公路从采育镇到达分钟寺桥(无公交)
从采育镇到达亦庄(由公交926路支,后转乘其他公交到达,现有926支公交车2辆,每2个小时一班,30—40分钟到达亦庄)
现有道路系统
项目营销基础
宋家庄
国贸
森林公园
蓝靛厂
北土城
十里河
京津塘高速
易居中国建议:
东线:依托京津塘高速,自建小区巴士,从采育到达分钟寺桥,与地铁10号线(2008年6月30号开通)连接,用60分钟的时间形成对整个北京东部区域的覆盖。
中线:(1)采育到亦庄,与公交公司联合,使926路(支)改变行车路线直接到达亦庄,并增加班次。
(2)自建巴士,减少区间运行时间,形成直接对亦庄的辐射。
西线:直接利用公交9