文档介绍：镇江中冶·蓝城项目市场研究与初步定位
镇江中冶·蓝城项目市场研究与初步定位
成全机构 2010-08-16
出品人:全忠
总监制:黄章林
制作组:研发中心研展部苏南研展部
谨呈镇江京诚置业有限公司
工作阶段
市场调研阶段
《市场研究报告》
项目定位阶段
《项目定位报告》
项目定位阶段
(报告终稿)
项目地块查勘
区域宏观经济研究
房地产市场调研
消费者访谈
业内访谈
项目界定和目标分析
项目核心问题研究
案例借鉴与分析
项目定位
物业发展建议
项目经济评价
报告终稿提交。
8月6日——8月16日
8月16日——8月26日
8月26日——9月5日
工作内容与安排
8月6日抵达镇江。看地。地块周边楼盘调研。
8月7日【楼盘调研】学府路沿线。丁卯片区。滨江片区。
8月8日【楼盘调研】南徐片区。万达片区。金山片区。商圈商业。
8月9日城市规划馆。丹徒片区。客户访谈。部分返程数据整理。
8月10日数据整理。客户访谈。报告草拟。
8月11日数据整理。报告草拟。过程沟通。
8月12日—15日数据整理。报告撰写。
8月16日第一轮提报。
第一阶段
工作安排
主要调研
楼盘列表
优山美地。永隆城市广场。东方新卡纳。沃得城市中心。美林湾。学林雅郡。中南世纪城。香江花城。江山名洲。中虹品墅。东城绿洲。水木阳光。云河湾。钻石铭苑。香江世纪名城。恒美山庄。恒美嘉苑。恒顺尚都。京口花园。学府华庭。紫晶国际。学府华庭。镇江食品城。我家山水。江南世家。南山一品。
京口区
润州区
丹徒区
朗香园。紫阳花园。悠然居。跑马山庄。朴园。冠城国际。万科润园。万达广场。云开甲第。景天花园。华都名城。
魏玛假日。圣地雅格。风景城邦。
报告逻辑框架
背景理解
价值探索
整体定位
项目属性
市场机会
发现价值
他山之石
项目定位
物业发展
壹
项目属性
用地条件
企业目标
用地位于镇江禹山东侧,与市中心一山之隔,15分钟车行时间。
用地东侧位于长江西岸,是镇江规划的滨江板块组成部分之一。
一山之隔
长江西岸
用地条件
区位解读
项目位置
区位规划
镇江北部滨水区规划
城市定位:整合南山北水,打造“滨江山水生态城市”。
北部滨水区
本案
镇江北部滨水区指润州路、长江路、东吴路、禹山北路以北以内江为核心的沿江临水区域,含老港池及长江滩地在内总面积约611>.6平方公里,。
通过水利工程建设、水体等改造形成以湖面为主体风景游览区。以“水”为核心,围绕“水”的主题展开,充分构筑水文章,拟将建设成为一个国内一流的休闲、观光、居住和健康产业为目标的大型滨水城区和生态风景区。
区位规划
滨水区的建设目标处处围绕着水的主题展开,充分构筑水文章,力图做到将自然环境融入城市,将边缘化的水岸改变成为城市的中心,从而扩大城市的吸引力。
强化滨水和生态的特色.
强化用地和建筑的亲水性.
强化滨水岸线和滨水用地的公共性.
组团形态的差异化, 多样化城市景观的形成.
项目位于滨水区规划边缘位置。
项目的东侧紧临长江一线水景。
主动融入,借势长江。
规
划
控
制
指
标
指标
数值
备注
规划用地性质
商住用地
总用地面积<ha>
其中
1-1,2-1,2-2号地块
、、
商住用地(经营性建设用地)
1-3号地块
城市道路(非经营性建设用地)
2-4号地块
水域(非经营性建设用地)
1-2,2-3,2-5,2-6号地块
,,,
公共绿地(非经营性建设用地)
总建筑面积<㎡>
≤347200
其中
居住建筑面积
306010-323010
商办建筑面积
34500-17500
社区综合性管理服务用房建筑面积
≥5300
幼托≥3600㎡()
托老所800㎡、文化活动站600㎡,健身设施()
社区居委会,社区服务站,社区警务室等300㎡
物业管理服务用房建筑面积
≥1390
市政设施配套指标
配置开闭所、变电室、燃气调压站
公厕100㎡(2处、50㎡∕处),垃圾收集房(2处、40㎡∕处)
总容积率
≤
建筑高限<m>
居住户数<户>
2860
居住人口<人>
9152
绿地面积<㎡>
≥92500