文档介绍：新景祥2010镇江中冶蓝城项目市场分析1
镇江中冶蓝城项目竞标稿市场部分
谨呈:镇江中冶京诚置业有限公司
市场环境分析
物业形态专题分析
1
2
消费者需求分析
3
产品建议
4
市场环境分析
经济背景分析
整体市场调查
区域市场调查
京口区域市场
竞争对手分析
城市在长三角区域中的地理位置及关系
地理位置
江苏省西南部,长江下游南岸,东南接常州,西邻南京,北与扬州、泰州隔江相望。
关系
长三角“先行规划、先行发展”的十五个城市之一。南京一小时都市圈和苏锡常都市圈的结合处。
城市对外交通连接
铁路
京沪高速铁路横贯东西
高速公路
四横:沿江高速;沪宁高速
宁太高速;宁常高速
二纵:镇溧高速;京沪高速
水路:“黄金水道”
长江、京杭大运河
长三角都市圈中的三线城市,受南京辐射较强
城市区位
在长三角城市群功能中作为原材料基地,受到南京辐射,南京一小时都市圈内的重要节点城市
上海
苏州
扬州
无锡
杭州
宁波
嘉兴
常州
镇江
南通
舟山
台州
泰州
湖州
绍兴
核心——对外窗口
第一圈层——次级辐射中心
第二圈层——专业产业基地、专业市场
第三圈层——原材料基地
上海将重点发展国际经济、金融、贸易、航运、信息服务等服务业,成为长江三角洲城市群的综合服务中心;同时上海国际大都市的地位得到加强,承但了长三角对外窗口的功能
次级中心城市一方面接受核心城市转移出来的产业,向核心城市提供原材料和市场,同时调整自己在整个城市群内的产业,向低一等级的区域转移产业,带动低一等级区域的经济发展
集中发展优势产业,形成专业性的产业基地
南京
为产业基地提供原材料,并形成专业市场
第三圈层
原材料基地,以廉价的人力、物力、丰富的自然资源为核心竞争力
第二圈层
依靠廉价的人力资源,对原材料进行低附加值的粗加工,以集群优势、低成本、低利润取胜
依靠人才、信息、技术、成本优势,完成产品的深加工,提高产品附加值
第一圈层
核心层
依靠便捷的交通枢纽、优良的社会环境、高级人才的聚集、与台建设,提高凝聚与展示优势
城市定位
排名
城市
08GDP
(亿元)
09GDP
(亿元)
增长率
1
苏州
6701
7400
10%
2
无锡
4400
5000
14%
3
南京
3775
4170
10%
4
南通
2550
2760
8%
5
常州
2200
2430
10%
6
徐州
2000
2220
11%
7
盐城
1604
1860
16%
8
扬州
1580
1800
14%
9
镇江
1421
1580
11%
10
泰州
1394
1650
18%
11
淮安
916
1012
10%
12
连云港
750
870
16%
13
宿迁
675
810
20%
2009年,镇江GDP达1672亿元,在江苏省内排名依然较为靠后。
相对于整个苏南地区而言,镇江市整体经济水平差距明显,属于苏南经济“谷底”。
与周边城市相比,镇江GDP总量不高但处于稳步增长的态势,整体经济水平属于苏南谷底,最具发展潜力
宏观经济
2009年,镇江人均GDP达到54732元,约合7800美元按照世行标准进入中等发达状态;
连续7年均增幅保持12%以上的增速,2005年起,镇江GDP呈增速加快的趋势,金融危机后,镇江GDP增速有所下降。
镇江市人均GDP突破7800美元,整体GDP逐年增长,根据国际惯例,镇江市进入房地产发展速度较快的时期
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
4%-5%
5%-8%
大于8%
小于4%
萎缩停滞稳定发展高速发展
800-4,000US$
4000-8,000US$
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
8,000-20,000US$
根据国际通用衡量标准,宏观经济增长和人均GDP水平决定了镇江房地产市场处于发展速度较快的时期。
宏观经济
产业结构中,第二产业所占比重较高,制造业基础相对坚实,化学原料及化学制品制造业、电气机械、金属制品业、通用设备制造业、造纸及纸制品业发展良好,提供了大量工作机会,产业人口数量大。
第三产业所占比例不高,但处于快速发展阶段,形式主要以旅游、休闲为主,而金融保险业为代表的高端服务业也占据一定比重。
镇江与江苏其他城市相比,第三产业所占比重仍处于较低水平,产值绝对值相对较低。
产业结构——镇江产业结构持续调整,工业