文档介绍：中原2010年7月东莞房地产市场研究报告
7月中小户型占市场主导“金九银十”迎别墅供应高峰
——摘录自中原地产7月研究报告
[提要]2010年7月东莞新增住宅供应中刚性需求的中小户型供应为市场推货主导,占总量的583>.74%,其中 60㎡以下的公寓产品供应明显飙升,81-100㎡的中等户型也有小幅增加,这主要是新政后中小户型相对来说走货较理性,尤其是赠送面积多、性价比高的、地段好的项目,因此开发商抓住市场上的这一特点,顺市推货。
一、土地市场分析
1、土地供应分析
土地供应“量少质平”。
2010年7月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地,㎡,其中有4宗商住用地,㎡;7宗工业用地,㎡;1宗商业金融用地,㎡;本月正值楼市淡季,相比6月土地供应明显萎缩,特别在商住用地方面,虽然也有4块商住用地开始挂牌,但供应优质地块较少,唯一造成开发商激烈竞争的仅有大朗镇巷尾村地块。
2010年7月东莞挂牌上市土地情况一览:
2、土地交易分析
土地交投“抢地与流拍”并存。
2010年7月东莞市成交20宗土地,其中4宗为商住用地,㎡,;此外,工业用地成交16宗,㎡,。本月土地市场依然没有太多亮点,除了供应地块本身因素除外,外围楼市环境一直萎靡不振也是重要原因,但还是有开发商敢于拿地,如深物业经过23轮竞价拿下大朗镇巷尾村地块,永江地产经过51轮竞价拿下谢岗镇广场中路地块;另一方面,本月有3宗商住用地流拍,桥头镇大洲村地块,面积不大不小,况且以桥头当前的宏观经济以及房地产发展水平来看,短期之内很难有大的飞跃,所以流拍也不算意外;莞城可园南路的2个地块已经是今年第二次拿出来转让,但仍然无人问津。
2010年7月土地挂牌交易情况如下:
3、商住用地成交量价走势分析
即使有个别地块激烈竞拍,但流拍也如影随形。
7月,东莞市成交4宗商住用地,3宗流拍,其中大朗镇巷尾村编号为2010G048地块,,楼面地价1454元/平方米;谢岗镇广场中路2010G050地块,被永江地产以6500万元斩获,楼面价2373元/平方米;此外,寮步镇富竹山地块与南城白马社区地块分别被广源地产、东莞天安数码城以底价拿下。整体而言,土地市场既有地块形成激烈竞拍的局面,但流拍的情况也不在少数,这种情况充分的反映了目前东莞土地市场形势不甚乐观,同时表现出比较理性。
供需小结:2010年7月,东莞土地市场供应与成交都比较平淡,虽然有几宗商住用地上市,但流拍成为不可避免的插曲,在7月楼市新政进入100天的时期,政策并没有明显松动的迹象,所以土地市场短期表现相对平抑。
后市展望:
8月挂牌交易的商住、商业用地一览:
8月土地交投气氛将跌到冰点。
8月份,正是楼市“青黄不接”的时期,尴尬地处在两个旺季的中间。土地政策方面,近期国土资源部出台《关于进一步做好征地管理工作的通知》,提高征地补偿标准、同地同价、征地须先安置后拆迁、不得强行实施征地等内容,尽力规范土地市场的各个交易环节。根据东莞市国土局公布的时间表,截止目前仅得2块商住、商业地块将在8月拍卖,可见东莞土地市场受政策调控影响仍然较大,交投气氛很有可能跌落到一年多来的冰点。
二、新增供应状况
加推、新盘陆续上市,㎡,%。
2010年7月份东莞新增商品房供应总体情况:
据东莞中原地产研究中心监测数据显示,2010年7月全市共有23个项目有新增供应(如下图),㎡,%,%,新增供应自2月份到5月份呈现“阶梯”形状,但6月份出现了供应放缓,:一是7月份楼市相对来说是传统淡季,市场上推货量较少,但是新增供应仍在释放,开发商淡季中进行的更多的是预热和蓄客;二是部分工程项目在这个时候已陆续达到预售条件并进行网上备案;三是受新政持续影响,部分项目提前入市,抢占先机,避免了后市中激烈的竞争,供应也提前放量。
㎡,供应套数为3943套;普通住宅新增供应共13个项目:景湖时代城二期、东田丽园五期、万科??金域蓝湾二期、金地格林上院三期、祥利上城、长安花园等;别墅供应2个项目:江南第一城二期、卓越??蔚蓝城邦;公寓供应项目有:菁英时代、新世纪??颐和居、丹缇轩。非住宅中商铺、车库供应放量明显,,这些供应量多的项目有:景湖时代城二期、东骏豪苑二期、盛和新都会、菁英时代、新世纪??颐和居、祥利上城等。
附图:201