文档介绍：中原2010年海南香水湾波尔多国际度假区项目定位报告
弱势下的适度差异化机会
香水湾波尔多国际度假区项目定位报告
中原地产代理(深圳)有限公司海南分公司
前言
在目前海南度假地产市场竞争激烈的情况下,如何找准定位,降低市场风险
在项目不具备核心竞争优势的条件下,如何化平凡为神奇,找准市场突破口
PART 1 差异化的必然
1/ 第一章项目属性界定
一、区域属性
陵水城市区位价值:陵水隶属于“国际旅游岛建设的6大功能组团”中以三亚为核心的南部组团拓展区域,具有较大发展潜力。
陵水是少数民族聚居县、革命老区,是全国唯一的沿海国家重点扶持贫困县。
陵水位于东北连万宁市,北部与琼中县交界,西北与保亭县接壤,西南与三亚市毗邻,东南濒临南海。
海岸线长571>.5公里,东西宽32公里,南北长40公里,总面积1128>8平方公里。海榆东线高速公路自东北向西南从境内穿过,东北至海口196公里;西南至三亚市60公里。
以三亚为中心,包括陵水、保亭、乐东的南部组团,重点发展酒店住宿、文体娱乐、疗养休闲、商业餐饮等产业。
北部组团
(综合性组团)
南部组团
(综合旅游)
中部组团
(特色旅游)
西部组团
(工业、高新技术)
东部组团
(特色旅游)
海洋组团
(海洋资源)
规划定位为:以旅游度假、时尚运动、休闲娱乐为主导功能的热带滨海国际旅游休闲目的地
陵水海滨风景名胜区最重要的功能板块。规划区用地空间结构可概况为“一带、两轴、三组团”;
陵水的环境资源独特,旅游发展潜力巨大,逐步成为三亚旅游圈和海南东部,旅游产业带的重要组成部分
近年来陵水的旅游投资建设项目迅速增多,香水湾、清水湾、土福湾等区域受到众多实力强开发商的青睐,掀起了新的投资热潮
陵水珍珠海岸椰林滨海旅游度假区规划定位
国际旅游岛背景下陵水规划:陵水整合丰富而又稀缺的资源快速崛起,其中极力打造一个国际一流休闲度假旅游“珍珠海岸”。
“三湾整合”用丰富而又稀缺的资源进行即整合香水湾、清水湾、土福湾,极力打造陵水珍珠海岸、休闲度假之洲;“三湾崛起”也撑起了陵水的高速发展
陵水旅游资源与开发现状
陵水房地产机会点:目前陵水的房地产开发处于起步阶段,房地产投资高速增长,具有一定的升值空间。
,%。
陵水县不但在投资规模超十亿元的“五强”中名列第一,在全省各市县中也增长最快。
房产总投资
旅游房地产投资,特别是“三湾”开发区(清水湾、香水湾、土福湾)的投资建设对陵水县的经济增长起着重要的作用。
上半年陵水经济发展取得很好的成就,GDP同比增长16%,,同比增长28%。
旅游房产投资
投资环境
政府提出加强整体形象宣传,规范房地产市场管理,发挥陵水的生态环境优势,加快发展房地产业发展。
丰富资源、政府支持
经济的发展
投资的增长
陵水丰富的资源环境为房地产投资带来了极大的商机;政府的大力支持和举措也为投资营造了良好的投资环境
竞争板块分析:通过陵水三大板块——香水湾、清水湾、土福湾的竞争分析,本项目存在未来整体发展规律带来的潜力
土福湾:湾区比较独立,显得幽静,不嘈杂,做到离尘不离城;园林水系营造出色,度假氛围浓厚,对消费者有较大的吸引力。
清水湾:雅居乐与政府合作开发成功打造项目核心卖点,并通过话题宣传不断扩大影响力;但度假氛围营造不够。
项目价值点和机会点挖掘
项目价值点:
区位价值,作为二线城市的发展潜力
海景资源丰富,具有欣赏价值
独立幽静,适宜度假、定居
项目机会点:
国际旅游岛建设的推动
“陵水珍珠海岸”整体规划打造,规划、“一带、两轴、三组团”的空间结构,项目位于三组团之一
香水湾:商周时代建筑设计风格别墅对消费者有很一定吸引力,但目前湾区整体不够统一。
项目区位:位于陵水县东部,是香水湾旅游度假区的核心组成部分。
项目区位交通发达,距离东线高速香水湾只有800米,距离三亚一个小时车程,海口二个小时车程,高铁只需20分钟到达三亚。
项目拥有一线海景资源交通方便
区域地块价值:内部价值和外部价值分析
香水湾一线海景资源;
地块总体呈南北向“长方形”,触海边界长;
沙滩质量较高,整条沙滩带无礁岩阻断;
地块坡度不大,建筑成本低。
内部价值
外部价值
周边有南湾猴岛、高尔夫球场等重要旅游配套,兼海滨山体与山水田园风光;
未来规划里,陵水东部有主题度假酒店、海洋公园、梦幻未来世界、热带风情海岸、游艇码头等;
离东线高速近,位于三亚半小时圈内,未来开发、溢价潜力巨大。
1、区域规划:围绕生态整合、景观整合、功能整合三大目标打造整体感强