文档介绍：中粮-思源-成都中粮大悦城住宅定位报告
成都大悦城住宅定位报告
中粮地产成都有限公司
成都思源房地产经纪有限公司
2008年11月10日
08-11年房地产营销
发现问题定位问题解决问题
之过程
PART1 发现问题
市场研究
A1>. 宏观市场及政策
B. 区域市场
C. 区域客群解构
本体研究
住宅规划
住宅交通体系
住宅周边配套
住宅核心价值点提炼
住宅优劣势分析
市场研究
在经历了“”后,成都市人民政府办公厅于2008年6月15日正式下发了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》,其中涉及居民购房补贴、鼓励企业恢复生产等多个领域:
1)大幅实施购房财政补贴
购买普通商品住房,按所交契税的地方所得部分给予全额补贴;
购买其他商品房和已办房屋所有权证的存量住房,按所交契税的地方所得部分给予50%补贴……
2)降低购房办理入户条件
成都市公安局就在成都市购买70平方米以上商品住房办理入户出台新举措。在成都市中心城区、区(市)县城和建制镇购买面积在70平方米以上商品住房并实际居住的市外人员,可在实际居住地登记本人、配偶和未成年子女的常住户口。
3)降低公积金贷款首付比例
4)加大金融支持服务力度
5)提高审批时效、强化政务服务
6)……
点评:从《意见》出台后的前期表现来看,市场观望情绪比较严重;后期随着相关细则的出台及市场信心的逐步恢复,实实在在的优惠刺激了刚性需求的有效释放,市场刚性需求稳步增长。
宏观市场研究——政策解读
2009年6月,武侯大道(二环路~三环路)区间段将变身为双向八车道
,对武侯大道二环路至三环路区间2875米道路的水、电、气、绿化带四大板块进行整体改造。根据规划,此次改造将把原来的破损路面全部用沥青重新铺设;车道将变为双向八车道,通过此次道路改造,机动车、非机动车、行人将实现分道通行。武侯大道(二环路~三环路)区间段改造工程预计将于09年6月左右全面完工。
武侯大道改造段
本案
点评:交通瓶颈一直是影响外双楠区域居住品质的不利条件,此次道路扩宽和基础设施改造将会较大幅度改善外双楠区域的宜居性,提升区域楼市在成都市场的竞争力。
宏观市场研究——政策解读
2005-2007年,房地产投资额连续三年突飞猛进;截至2007年底,。
08年1-,虽受到“”及大势疲软的影响,投资额仍较07年同期小幅增长。
自1996年以来,房地产投资增长幅度与GDP总量增长幅度基本一致,成都的房地产发展已与其整体经济的发展融为一体,呈现较为健康的发展态势,两者之间相互促进,相互影响,有着长期稳定的发展趋势。
宏观市场研究——房地产投资额
近年来,随着房地产行业的快速发展,成都商品房住宅市场表现出供销两旺的态势;07年成都主城区共计供应1350万平米,成交1198万平米,达到历史最高峰。
从2005年开始,市场逐渐由供不应求走向供大于求;进入08年,市场呈现供大于求的趋势:1-9月,,%;,%。
宏观市场研究——商品房供销分析
近年来,成都市整体商品房和商品住宅的价格水平一直保持较强的上升趋势。
主城区商品房均价和商品住宅均价分别从2002年的2580元/平方米上涨到2007年的5303元/平方米,%。
进入08年以来,虽然商品房成交量降幅较大,但成交价格依然比较坚挺;从08年10月成交价格来看,%。
宏观市场研究——成交价格分析
武侯国际新区-外双楠区域:
以武侯大道为核心、二环~三环路之间、向武侯大道两端发散的区域,主要包括武侯国际新区及外双楠区域
三环
二环
草金路
武侯大道
川藏路
佳灵路
中华名园
新界
置信巴厘岛
本案
武阳大道
武侯国际花园
中华锦绣
鹭岛国际社区
双楠融域
中海龙湾半岛
区域市场研究——研究范围界定
项目
建筑面积(万㎡)
年均消化量(万㎡)
潜在供应面积(万㎡)
中华名园
40
约20
置信·巴厘岛
约11
约18
鹭岛国际社区
21
约6
约9
新界
30
约21
合计
约68
根据思源的信息监测,目前整个区域潜在供应面积在95万平米左右。
加上本案25万平米的住宅体量,未来三年内整个区域市场未来总供给量在120万平米左右,区域供应量大,市场竞争比较激烈。
区域主要