文档介绍：2008年天津市中粮大悦城住宅定位报告
中粮大悦城住宅定位报告
我们的客户是谁?
他们需要什么样的产品?
本次报告需要解决的问题
报告架构
项
目
本
体
分析
住宅概念定位
住宅产品定位
产品规划建议
经济测算
住宅市场调查
住宅客户定位
成功案例借鉴
销售中心建议
大悦城开发背景
中粮集团
中粮集团自1994年以来一直位列世界500强。其主业为:地产与酒店、生化能源、粮油加工、粮油贸易;目前在海内外拥有5家上市公司:中粮国际、中粮地产、中粮屯河、中粮控股、丰原生化;中粮集团计划用10年时间成为全球最富有进取精神、最优秀、最令人尊敬的企业之一。
天房集团
天房集团是天津市房地产行业首家上市公司,以房地产开发经营为主,为天津市房地产企业二十强、中国房地产企业200强、中国服务业企业500强3>.
大悦城位于天津市中高收入阶层聚集区域
在天津的城市发展史上,西岸历来是城市发展的主区与主要繁华区。直至今日,南开、和平、河西三区依然是天津最为繁华的三个行政区。
本案所处位置
目前老城厢地区居住项目成交价均已超过万元,高于城区住宅项目成交均价14%,老城厢地区已成为天津中高收入阶层的聚集区域。
数据来源:思源数据库
项目位置
项目四至
南门外大街以西、南开二马路以东、南开一纬路以北、南马路以南。
交通分析
本项目三面临路,东侧紧邻之南门外大街和北侧紧邻之南马路均为双向六车道城市主干道。
项目距天津火车站和京津唐高速出口仅20分钟的车程,距离京津高速大巴总站5分钟。
服装街
南门外大街
南开二马路
南马路
南开一纬路
B地块小于等于60%
C地块小于等于35%
约50万平米
>=
建筑密度
总建筑面积
容积率
总用地面积
大悦城—都市综合体
5810
商业
38750
服务式公寓
35000
酒店
C地块
2000
会所/幼儿园
76600
住宅
18285
车库
114400
商业
60000
写字楼
B地块
地上建筑面积
使用性质
地块
B地块包括超大规模室内购物及娱乐中心、标准5A甲级写字楼和5座33层以下的住宅;C地块包括超五星级大酒店及裙房商业、服务式公寓。
大悦城是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性都市综合体。
写字楼
商业
酒店
酒店式公寓
住宅
大悦城项目整体定位
通过各种功能综合互补,
建立相互存在的价值关系,
从而形成不同时段的城市多样化生活
一个城市的精神引领、一个资源共生、聚合增值的模式,将生活资源融入其中
城市中的居住、办公、商务、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各类功能复合、相互作用、互为价值链的高度集约的建筑群体。
大悦城国际生活中心
报告架构
项
目
本
体
分析
住宅概念定位
住宅产品定位
产品规划建议
经济测算
住宅市场调查
住宅客户定位
成功案例借鉴
销售中心建议
大悦城住宅物业基本特性
协同性的发展:
住宅物业档次与项目整体保持统一性并协同发展
商务性的特征:
项目整体以商业、商务为主基调
配套性的特点:
㎡,占项目总体量的16%
居住型的物业:
住宅物业的终端客户应以长期居住做为主要目的
限制条件:
产品执行90/70规定
住宅物业与商业、高端酒店为邻,自处闹市繁华,却又闹中取静、自成一体,这些难能可贵的特征和质素,使得住宅物业区别于普通的住宅。
微观依据
城市中心综合体
商业商务的主基调
住宅需与整体保持统一性
住宅物业的居住性
品牌号召力
大悦城住宅物业定位依据
有一种居住方式,能够让拥有共同思想的人居于同一处;
有一种生活态度,能够让生活半径尽量缩小;
有一种城市精神,能够让执着定位城市中心!
宏观依据
城市发展进程
城市主中心
多元化的生活氛围
中高收入阶层聚集的区域
经济发展带来的商务人群
&
大悦城住宅物业定位依据
酒店管理公司
公寓管理公司
私人业主
酒店
公寓
服务式公寓
客群
(差旅1-12天)
客群
(商务15天-半年)
客群(居住1年以上)
三种居住功能经营者、客群不同,不存在直接竞争
大悦城居住功能类型
大悦城住宅物业的概念定位
城市中心高端公寓
以居住(终端客户)做为主导功能
报告架构
项
目
本
体
分析
住宅概念定位
住宅产品定位
产品规划建议
经济测算
住宅市场调查
住宅客户定位
成功案例借鉴
销售中心建议
竞争