文档介绍：众厦2010年深圳横岗128旧改项目营销策划竞标报告
横岗128旧改项目
营销策划竞标报告
2010-5-16
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谨呈:深圳市麟恒投资发展有限公司
思
维
导
图
一期攻略
宏观环境
项目分析
区域分析
区域概况
区域房地产
一期项目定位
物业发展建议
发展战略
整体概况
发展阶段
在售情况
预售情况
整体规划
景观布局
人流动线
整体风格
客户定位
产品定位
价格定位
发展建议
区域产业
区域功能
区域交通
区域战略
新政解读
市场研判
费用预算
形象推广
营销总略
营销执行
片区商业
商业定位
租售建议
消费力分析
客户分析
客户定位
整体定位
案名建议
案例借鉴
整体战略
战略思考
价值梳理
SWOT分析
经济指标
项目四至
开发战略
项目定位及规划建议
住宅定位
商业定位
一期营销推广
第一部分:宏观环境之
——新政解读
两会以后,以“控制房价过快上涨”目标为指导,政府连续出台楼市调控措施。
第一季度经济数据显示:%
新政解读
新政重磅出击,直指投资、投机需求,以遏制房价过快上涨。
1、过快上涨地区可停止三套房贷
2、停止异地购房贷款
调控新政
1、首次购买90平以上住房首付不低于30%
2、二套房贷首付不低于50%,
加快保障房建设遏制房价过快上涨
购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名
深圳建行暂停首套住房贷款
二套房的认定以认购套数为单位进行界定
保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%,大户物业土地供应不超过总供应量的30%。
重庆、上海等地试行房地产消费税
国有商业银行表态:百分百执行二套房贷首付及利率水平
非自营性房产试行征收保有环节消费税(针对大户型)
高房价
投资、投机
新政解读
各级地方政府积极响应政府控制房价过快上涨的号召,针对本地市场详情制定细则。
地方政策
深圳
西安
海南
北京
广州
青岛
杭州
根据情况暂停发放三套及以上房贷;
对不能提供1年以上纳税证明或社保缴纳证明的非本市居民暂停发放购房贷款;
对境外机构和个人购房,严格按相关规定执行;
增加保障房及人才安居房建设;
加强保障房建设(每年25万平方/5000套)保证中低收入家庭的住房
统一建设针对外来务工人员的租房;
增加经济适用房的建设;
暂停三套及以上房贷;
限购令—同一家庭在本市限购一套;
政策性住房用地占总量的50%以上;开发商须在取得预售许可证后三日内一次性公开所有房源,加大曝光力度
实行买卖合同网上签约制,使房产统计数据更加真实,增加商捂盘难度;
确保10%的土地出让金向保障性住房建设项目倾斜;
加紧制定保障房建设;
加强保障房建设,通过保障性住房解决〃夹心层”的住房问题;
从结构、体系、供应量增加等方面对过热楼市进行宏观调控;
新政调控新则——欲严格限制“偷面积”
青岛出台新“国十四条”其中暂停发放三套及以上贷款对楼市影响较大;
杭州试行“一房一价措施”
“打击投资投机性购房”、“加强保障性住房”是地方政府调控的核心内容,“楼市要堵,亦要疏”。
新政解读
第一部分:宏观环境之
——市场研判
新政后深圳新房成交量继续下滑,成交套数及面积大幅下降,市场转入浓厚观望气氛。
市场研判
新房成交量明显缩减,成交均价小幅下降。
市场研判
短期看,商品住宅市场开发和投资风险显现,使得大笔资金另谋出路,商业地产成为投资新宠。
房地产
调控新政
大量
资金外逃
流入
股市
热点
转战
商业地产
商业地产成开发商和投资者的新宠!
万科接手CBD赢嘉中心被业界视为品牌房企加速转型的标志性案例。
保利意欲未来的3~5年间,将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%;
首创置业未来3年投资300亿元,走与产业相结合的住宅产业综合体道路;
金地将商业地产的开发和运作纳入未来的重要战略规划,在金地今年土地投入的计划中,就有20%的资金会投向商业项目。
市场研判
提高资本成本,抑制需求。
★★★★
加息
6
增加房产交易环节和持有环节的成本,有效抑制房地产投机行为。
★★★★★
合理的个人住房消费政策
4
土地供应会增加,地价平抑之后将传导至房价,但一线城市土地供应大幅增加有难度,供应依然会呈现出不平衡。
★★★★★
加快供地、推地速度
1
意