文档介绍：众厦地产2010年深圳宝龙商业步行街营销执行方案
深圳市众厦地产顾问有限公司
宝龙商业步行街
营销执行方案
谨呈:深圳金众房地产有限公司
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版权声明:
本报告是金众地产和众厦地产顾问有限公司研究成果。未经上述公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。
项目可售铺位总数83套,且已内部认购22套,剩余铺位61套;
项目一楼整体均价约9000元/㎡,在龙岗中心城区域内具有明显的价格优势;
前期内部认购中,客户对外街铺投资热情较高,而对内街铺则普遍关注度较低,主要考虑的因素是新建的商业项目往往外街经营风险是最低的,前期租赁难度较大带来还款的压力;
通过对超市主力店、宝龙工业区现有商户、坪山老商业中心商户的初步沟通,可以看出附近商户目前市场条件下拓展意愿较弱,主要顾虑是项目核心商圈人气有限和经济基本面较差造成需求不足。
项目营销背景分析
众厦地产对需要解决问题的理解
1
何种营销战略更利于项目的快速回款?
2
采取何种促销手段以降低客户还款压力?
3
什么样的推广组合能够做到高效营销?
在分析开发商目标和项目属性、资源限定的条件下,从市场风险最小化、利益
最大化的角度出发,我们认为应重点解决以下问题:
我们将通过3个工作模块完成宝龙商业步行街的营销执行方案
营销定位研判
招商初步测试
销售节奏研判
销售模式研判
认筹模式研判
推售模式研判
推广定位模块
项目属性定位
主题形象定位
投资客户定位
项目价值体系
核心卖点提炼
市场推广模块
市场推广目标
市场推广总纲
营销推广控制
阶段工作内容
【报告正文】
目录
定位回顾
商业主题定位
商圈概念定位
商业属性定位
投资客户定位
核心卖点提炼
营销策略研判
项目SWOT分析
项目营销策略建议
市场推广策略
市场推广整合思路
市场推广策略内容
针对性市场推广组合
市场推广阶段划分
市场推广安排
现场包装执行建议
媒体推广执行建议
活动推广执行建议
渠道客户拓展建议
优惠促销策略建议
营销推广阶段工作
项目周边商家招商初步测试
典型商业一:宝龙工业区(BYD片区商业)——商家访谈
1
石先生,东北人,现经营400㎡东北菜馆。
认为项目所处区域工厂都太小,而且附近没有居民区。暂时不会考虑。
商铺一、二两层,位置较偏,400 ㎡共7000元(171>.5元/ ㎡/月),管理费200元/月
2
宋琴,康臣百氏店长。
现在项目片区已有另外一家,但面积较小。公司暂不会考虑在此片区拓展新店,今年由于经济
原因,宝龙工业区的两个店都赢利不多。
一层商铺,位置较好,130 ㎡共13000元/月(100元/ ㎡/月),
3
张先生,30岁左右,经营美发店,现正准备换店面。
有时间可以去看看,但春节前不准备再作了,春节后再说。
一层商铺(内街铺),33元/ ㎡/月。
项目周边商家招商初步测试
典型商业二:坪山中心区
——业态构成:以百货、通讯、和服饰为主
——租金:租金多在100元/㎡以上,最高租金可达200元/㎡以上
——商家访谈
1
国惠康肖总
认为项目所处区域工厂都太小,而且附近没有居民区。暂时不会考虑。
2
中域曹店长
县坪山共有四家分店,由于今年经济形势不好,几个分店原本扩建的计划取消了。暂时不会考
虑开分店。每个店开业要投入100-200万,即使不要租金也要仔细考虑。
3
服饰店庞女士
现在的店都不准备再开了,今年根本没赚到钱,不想再作了。
4
烟酒店邓先生
现在生意难做,根本没想过去其它地方开店。
……………
租户意见给我们的提示
项目周边商业不成熟,没有形成规模
距离坪山中心区和龙岗中心城都较近
项目周边人流量较小,消费能力较低
项目所面临的问题
租户意见
项目所在片区正处于开发建设阶段,目前商业需求量和品质都不高,所以项目全部开业运营需要2-3年的培育期
距离坪山中心区和龙岗中心区都较近,业态定位要形成差异化竞争优势
通过引进餐饮、休闲娱乐、培训类业态扩大商圈辐射力,进而扩大人流量
通过引进超市、银行、邮局、蔬果店、便利店等业态完善社区配套
销售节奏研判:我们认为项目片区商业处于成长期,既要控制整体经营方向,又要实现销售风险最小化,建议选择租售联动的营销模式
招商在先、销售在后
销售在先、招商在后
销售、招商并举
优
势
劣
势
招商和销售同时进行可以节省部分推广费用;
招商和销售同时进行可以缩短项目运营周期;
运营得体,招商和销售可以起到互相利用、互相借势的作用
推广上不易把握,推广主题和侧重点容易