文档介绍：卓越地产2006年合肥小户型市场研究报告
故曰:知己知彼者,百战不殆;不知彼而知己,
一胜一负;不知彼,不知己,每战必殆。
——《孙子兵法1>.谋攻篇》
“小户型面面谈“
一、产品释义
通常我们指的小户型产品有两种概念:
一是功能型小户型产品,指小户型产品的几个功能要素每样只有一个,即我们通常所说的一房的概念,其面积通常不会超过50平方米;
二是面积型小户型产品,指在同样多功能情况下,产品面积显得比较小,比如60平方米的两房,80平方米的三房。
二、不同类型的小户型居住理念
LOFT ----高大而开敞的空间,上下双层的复式结构,没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅
蒙太奇----以小户型面积标准为基本设计单元,可按积木式自由组合成各种中、大户型
SOLO ----超小的户型,卧室和客厅没有明显的划分,整体浴室,开敞式环保节能型整体厨房;公共空间也SOLO化
SOHO ----小型居家办公室,以自由职业者为主导消费群
STUDIO ----针对中小型服务企业的商住两用;相对于写字楼面积更小;交通方便、周边配套设施齐全;共享一流资源
三、小户型公寓类物业形态比较
四、小户型置业者
一是单身或者丁克家族的终极用房,这类使用者购买小户型物
业,将之使用功能作为小户型的终极用途,比较注重产品的使用功
能;
二是准单身与准丁克家庭将之作为过度房使用,该种使用者,
更侧重对产品临时性过度性功能;
三是炒房族,他们关注的是房屋的投资回报率与出租率。
> 地段支撑
> 经济环境支撑
> 人口环境支撑
> 规划设计支撑
五、产品支撑要素
------对产品的营销具有决定性作用
小户型产品的地段支撑因素主要有两个方面:
“小户型产品的绝对地理位置
“小户型产品的心理位置
1、地段支撑
----与核心商圈的绝对距离
小户型产品地段支撑中最为重要的因素
高知识、高技术的知识产业云集,与高收入和高消费相匹配,使得与核心商圈的绝对距离越近,也就越适宜生产高附加值与革新性产品,而产品营销成功的可能性也就越大。
地段支撑分析 1
---与核心商圈的心理距离
心理距离远近的重要因素
>与公交系统的发达密切相关
>与时尚商圈、时尚潮流联系密切相关
衡量一个地方是否适宜营建小户型产品,除了与
核心商圈的绝对距离的远近有关,与核心商圈的
心理距离也是建设小户型产品的重要标准。
地段支撑分析 2
地段支撑分析 3
---交通条件
在选址建设小户型产品时,不宜在远离核心商圈而且
又不是城市三角地带的地方建设小户型产品。
地段支撑分析 4
----核心商圈的商业成熟度
主要体现在小户型产品的使用功能上
核心商圈的商业成熟度与小户型产品的功能范围成
正比关系。
地段支撑分析 5
----与时尚商业圈的关系
主要体现在小户型产品的产品性能与功能上
距离时尚消费圈越近的小户型产品营销的风险也就越大,因此小户型产品的价格也就越高,销售周期也越短,广告推广力度也就越大。
地段支撑分析 6
---街区功能规划
主要体现在小户型产品的使用功能上
核心商圈的商业成熟度与小户型产品的功能范围成正比关系。
2、经济环境支撑
主要与项目所在地经济产业业态密切相关。
第三产业中知识产业的比重越高,市场对小户型的
需求也就会表现的越强烈,产品需求层次也就越具有
多样性,对产品本身、营销及居住理念要求也就越呈
现多样性
3、人口环境支撑
主要是体现在当地的人口结构与人口素质方面
识别当地的人口结构对小户型营销具有重要意义,人口结构对小户型产品营销通常具有决定意义,是小户型产品立项中最为关键的因素,营销者应对此保持高度重视。
4、规划设计支撑
产品个性化:对小户型产品的外立面设计与颜色进行调配;
使用功能认同度:对小户型产品户型进行合理创新的设计;
产品时尚性:对各种数字化配套设施的设计与搭配,与各种公共空间的使用功能规划。
三、产品营销支撑要点
> 居住理念
> 品牌效应
> 产品差异化
> 产品配套
> 装修房
> 入市时机
> 物业管理
1、居住理念
□先进时尚的居住理念,是树立小户型产品形象
与品牌的重要方法。
□创造目标客户群向往人群的居住理念是产品概
念一大原则。
□通过对居住理念的诠释,可以提升产品的附加值。
2、品牌效应
发展商的品牌支撑,对形成小户型产品品牌营销具有重要作用。发展商品牌的价值观与审美观与小户型产品所要求