文档介绍：商业街策划方案

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　　一
　　项目运作策略及构思
　　、项目运作策略
　　1、成立商业经营管理团体，取得统一代理经营权
　　在现在商业街人气不旺，经营气氛惨淡的现实情况下，大部分业主在对前景充满期望的同时，愿意接收业态计划并降低租金。所以应把握这一契机，经过致函洽谈、恳谈会等方法，说服各业主委托我企业实施统一运行。确保商业计划、策划、招商运行和后期经营管理的工作的有效实施。
　　2、定向招租，龙头店铺带动
　　在一定区域内，依据商业计划，选择主力店带动区域发展。同时，从市场调研反应的结果，现在出租的商铺数量占总商铺数量的23%，依据龙头店铺带动标准，定向招租店铺满足30%则可，使商业街整体经营店铺超50%，商业气氛可培育起业。
　　3、放水养鱼，培育商业气氛
　　降低商铺租金，或实施三个月免租，招集商家加盟，使商业气氛火爆起来。
　　4、以点带面，吸引人气
　　在商业街内布点4至5处流动小吃，吸引更多的女性及儿童。如糖葫芦、棉花糖、烧烤、棒棒糖、热狗食品等。
　　、项目定位及业态计划
　　项目定位
　　观澜区域首个特色风情商业街
　　定位诠释：
　　“观澜区域”突出本项目标地理位置和地域优势。
　　“首个”突出首个，突出在创意及设计上的绝无仅有。致力将格澜郡项目塑造成为观澜乃至深圳集大型商场、特色餐饮、酒吧街、服装衣饰为一体的特色风情商业街。
　　“特色风情”观澜片区消费者购物、休闲的苏格兰风情文化商业街，凸显项目标文化底蕴和气息。
　　1、一层业态计划
　　经过对观澜片区商业、项目周围商业、项目本身商业的研究分析，结合项目“皇家英里路”的定位情况，业态组合关键有酒吧、特色餐饮、服装衣饰、家电体验、体育用具等，并以小区便利店、店、户外休闲来点缀。
　　酒吧街特点
　　此区域内有比较宽广的街道和清新优雅的小河，而且此区域处于商业街内部，白天商业人流极难引入，只有酒吧街白天不需要太强的人流，晚上则可成为优散的休闲地。酒吧街能够提升整个商业项目标品位、档次，填补区域市场空缺，详细操作时能够外摆休闲方法，带出西式文化消费环境，表现了“皇家英里路”这一定位。
　　特色餐饮街特点
　　特色餐饮街对外立面的昭示性和人流要求很高。把特色餐饮街安排在这里是结合了三种原因：一是这里面向工业大道，经过广告位能够很好的向外展示，并达成吸引消费者的要求。二是能够和肯德基、福城酒楼形成餐饮互补。三是餐饮要求停车位足，在这里能够停车需求。
　　家电体验街特点
　　近两年来，家电行业竞争异常剧烈，不少连锁企业已开始动用体验营销来网罗用户。这类体验是企业以服务为舞台，以产品为道具，以消费者为中心，能够发明使消费者参加、值得回想的活动。相对于传统的封闭式玻璃橱柜的产品销售，这种体验式营销更专业、更具人性化。依据消费者反应：购物有了现场演示，对商品的性能会有了更深了解和实感，加之有专业指导，购物避免了盲目性。
　　服装衣饰、体育用具街特点
　　商业街内部以服装衣饰、体育用具为关键，形成特色步行街，合理、连贯的把项目南北商业连接起来。
　　2、二层业态计划
　　二楼人流引入不如一楼，所以人气相对一楼会清淡部分，而美容美体基础上是以会员制网络用户，足浴和宠物店的用户消费目标很明确，咖啡茶座有其名牌的号召力。
　　项目实施案
　　、成立项目运作小组
　　为了确保商业计划、策划、招商运行和后期经营管理的工作的有效实施，　需构建商业物业经营管理的全程服务机构，需要有完善的人才架构和职能相对应，所以应成立项目运作小组，组织架构以下：
　　、搜集资料
　　建立档案，搜集业主资料和项目工程资料，方便顺利开展和业主的洽谈、广告灯光设计、招商、硬件改造等工作。
　　和管理处联络，搜集购置协议范本、物业管理协议，了解项目购置和物业管理的详细条款、协议。
　　和管理处或观澜地产营销部联络，搜集业主资料，理清产权关系。
　　和管理处或观澜地产营销部联络，搜集项目工程结构图、平面图、给排水图、消防图等项目工程资料。
　　经过访谈及抽样调查，了解业主对商业街经营情况的见解、对前景的信心、对现有租金的满意度、能承受的商业培育期等信息。
　　、召开业主恳谈会
　　除天虹商场和肯德基为开发商持有外，其他商铺产权均为私人业主持有，私人业主以租金高低为先决条件自招商户，使得商业计划无法实施，从而造成经营混乱，无法整合业态。产权的分散给统一的商业计