文档介绍：2006年王舍人项目前期市场调研报告
目录:
前言
第一部分市场调研
1、市场背景
2、区域概况
3、区域房产现状
4、项目所在区域周边配套
三、第二部分项目分析
1、竞争楼盘调研
2、区域市场现状分析
3、项目SWOT分析
四、第三部分项目定位
1、案名解析
2、视觉包装系统建议
3、主题形象定位
4、目标客户划分
第四部分营销推广
1、相关项目问题研究
2、销售执行计划拟定
总结
王舍人项目前期市场调研报告
前言:
为顺利完成项目销售工作,我司在通过对项目所在区域及在售竞争楼盘的深入调研分析,结合目前我市近段时期的相关政策法规,及项目所在区域房产市场现状拟定本调研报告,本报告仅起到引导后期销售计划作用,具体实施细节应根据项目销售情况随时调整。
第一部分市场调研
一、市场背景
从总体市场状况看,济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化中心,房地产市场一直和全国保持着一致,热度不减并稳步上升。特别是近几年来,随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快,居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温,济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动,新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般不断涌现,但是2005-2006年受到国家相关政策影响,整体房地产市场出现不同程度的波动,特别是济南市政府2005年12月颁布的《济南市城市建设项目审批管理暂行规定》,可以说对旧村(居)改造项目的开发销售带来严重的制约,区域整体旧村(居)改造市场空前低迷。
从局部看,王舍人镇位于济南东部城区,由于区域特征及当地综合消费能力所限,造成该区域楼盘开发档次相对较低、配套、绿化、物业管理等仍不健全,一定程度上造成了市场定式。然而房产本身的动态性、前进性、发展性,决定了其今后的市场状况。随着05年鲍贤苑小区和政府规划大型经济适用项目、田园新城等较有规模项目的出现,和政府相关政策的支持,这将对本区域的房地产市场发展带来更多的机会。
从营销角度来看,由于受到开发因素(旧村改造)制约,该区域的市场一向比较平和,处于不温不火的状态,出类拔萃的项目很少,整体市场推行手段也都一般,无任何新奇表现,所以市场表现平平也不足为怪。
二、区域概况
历城区王舍人镇,位于济南工业北路东首,南北长91>.5km,,,全镇辖五个办事处,38个行政村,1个居委会,,,加上暂住和流动人口总数达20万人。王舍人镇是济南市五十年代开发建设的重要工业基地。驻地有省、市大型企事业单位76处,其中,济南钢铁集团、济南炼油厂、黄台发电厂,在国内享有盛名。境内发电、变电、输电、电讯、有线电视、管道煤气、自来水等基础设施完备。学校、医院、宾馆、车站、银行、商店等公共服务设施齐全,胶济铁路、济青高速公路、小清河纵贯东西,济南外环路畅通南北,国际民航机场距该镇4km,交通条件十分优越。王舍人镇作为济南市重要的副食品生产基地,,总产量达10万吨,常年供应市场。该镇还建有出栏15万头的瘦肉型猪养殖场,世界名贵的虹鳟鱼、中华鲟鱼养殖基地、斯达乳品牛场,拥有全国四大种子市场之一的济南种子市场,并成功地举办了十三届种子交易大会。王舍人镇是济南市的卫星城,镇内工业区、商贸区、居民区、风景区布局合理、条块分明,即是济南市房地产和高科技技术开发区,又是济南东郊地区政治、经济、文化中心。
三、区域房产现状
王舍人镇房产市场近年来虽然发展速度较快,但是受周边配套设施、人文环境、区域因素等影响,区域内开发项目市场定位比较低调,小区整体规划建筑面积较大,但分期时间间隔较长,一期开发体量多以2-6栋楼不等,且小区内公建设施无法配套完善,二期开发时间受市政府相关文件影响不能确定。其区域内开发楼盘目标客户群基本锁定为,以周边大型企事业单位职工(如济钢职工、轻骑职工、市立三院)为主,其次以周边有经济基础的居民为辅的定位策略。不能以较好的宣传渠道将目标客户群辐射到邻近区域(如黄台区域、洪家楼、济钢区域)挖掘潜在需求客户。该区域内购房客户均能接受分期付款或一次性付款、抵押贷款等付款方式,对旧村改造项目开发手续等问题也较接受,但是受到国家对房地产市场宏观调控及济南市政府有关文件的颁布,一定时期内持币待购的现象对整个区域市场也产生很大的负面影响。四、项目所在区域周遍配套
1、鸿腾仕雅大酒店 2、冠龙纺织有限公司
3、供销商城 4、上海华联超市
5、济钢新事业 6、市立三院
7、中国农业银行 8、中国建设银行
9、中国工商银行 10、丽雅大酒店
11、惠民劳务有限公司 12、小鸭集团
13、十八中学 14、四十五中学
第二部分项目分析
一、