文档介绍：2006年北京东亚项目市场调研报告
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3第一部分市场分析
3一、整体市场状况

6二、区域市场状况

7三、产品市场分析

11四、马家堡板块市场分析

13五、未来发展趋势分析

142. 未来供应产品特征

15第二部分项目定位
15一、项目SWOT分析

17二、产品定位

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20三、目标客户分析

21第三部分营销推广
21一、营销推广策略

22二、广告表现

(在推广策略里体现就可以了)

24三、推广策略

第一部分市场分析
2006年是宏观调控政策频出的一年。先是国六条出台,随后九部委颁布“十五条”、165号文、1101号文等政策接踵而至。其中“90平米70%”比例的限制成为最为核心的政策。
2006年北京房地产市场成交金额共2011亿元,比去年增长了20%;销售面积2287万平方米,比去年增长3%;平均单价8792元/平方米,%。
一、整体市场状况

从这两个图表中可以看出:2003年2004年两年的上市量和成交量对比,约有8万套\,市场供求失衡,出现求大于供的局势,并开始消化以前的剩余住宅,2005年和2006年这两年剩余住宅的消化量约有2万套\。

从成交价格走势图中我们可以看到在供大于求的情况下2005年住宅价格增长加快,2006年商品住宅的平均价格上涨至8313元/平方米,%.

从2000年前后北京出现了第一批小户型产品,这类产品市场上曾经排队抢购,风光无限。20003年由炫特区为代表在京城楼市形成遍地开花的局面,小户型已经慢慢由萌芽期转向发育期。07年1月份,据北京市房地产交易管理网数据显示取得预售许可证的项目有39个,其中小户型10多个, 2月开盘的项目有11个,中小户型项目更是多达7个,目前小户型已经成为房地产市场的新宠,而且还在保持往上走的趋势,其中以茶贸中心与东亚望京中心为代表的小户型号商务公寓,更是大受周边商圈投资客与客户的关注,出现了疯狂抢购的情况,分析其主要原因是:
从建筑角度来看,住宅的舒适度和可住性并不取决于面积大小,而取决于住宅的功能是否匹配、是否齐全。因此,面积小并不影响小户型成为众多人的青睐品。
从消费角度来看,房产消费呈梯级格局,并且收入弹性较大不可能一步到位,所以,性价比较高的小户型绝不是一种过渡产品,而是一种过渡消费,也是市场细分的结果。
从市场发展特征来看,随着奥运临近外来人口增多以及北京长期流动人口规模持续扩大、社会资金倾向于投资型物业、宏观调控引发产品供应发生变化等多方面因素,小型商务投资性物业将大量增加。小户型公寓集居住、办公和投资三大独特优势,低总价的优势,正受到越来越多的客户与投资者关注。不动产的投资风险小,保值程度比较高。

东区:
东部一直是以CBD为辐射的商业商务重地,从京通快速路到通州区,丽都望京地区,东坝,朝阳北路,东三环沿线都可以寻觅到小户型的踪影。其中从东三环到四环沿线到百子湾地区是目前小户型最为密集的区域,、CBD传奇、非常生活、苹果社区、易构空间和后现代城等多个项目,这些以小户型为主的项目都出现热销场面。
西区:
西部一向以中档、大户型产品为主,,随着可开发空间的有限而西部的土地越来越少,随着西区住宅土地稀缺,各大院校和中关村的流动人口增多,舒适紧凑的小户型产品开始成为紧缺产品。西三环的小户型主要集