文档介绍：2009年10月邵武房地产市场调查报告
2009年10月
邵武市房地产市场简报
市场环境分析
市场竞争分析
简报框架:
竞争楼盘展示
媒体效应分析
市场环境分析
城市经济
宏观政策
一级市场
二级市场
城市经济
邵武城市经济逐年增长,城镇居民人均可支配收入稳步提高,将有效促进房地产市场发展
近年,邵武市城市经济保持较高活力,国民生产总值均保持10%以上的增长率。固定资产投资、城镇居民人均可支配收入稳步提高,为房地产市场的发展奠定基础。
邵武市历年国民生产总值03-09年均保持10%以上的增长
邵武市历年固定资产投资逐年增加,有效促进房地产发展
邵武市历年城镇居民人均可支配收入的不断增加,为房地产市场消费奠定基础
宏观政策
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9年1至9月
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5月17日,“国六条”出台。影响:住宅市场观望气氛浓厚,资金部分外流其它行业;
7月1日, “外资限炒令”。影响:后续国外热钱进入炒房受到限制,但对楼市降温不明显;
7月6日,90/70界定。影响:短期内影响不大,中长期小户型供应量增大;
9月5日,国务院发布通知,严控土地“闸门”。影响:土地违规占用行为减少;
10月1日,物权法开始施行。影响:对私有物业的保护提升到与公有财产相当的地位,对于房地产行业意义重大。
10月9日,39号令强调,必须付清土地出让金后,方可领取土地证。影响:开发商拿地资金紧缺、市场囤地现象减少。
12月11日,确定购房首付以家庭为单位,第二套房贷40%首付+13>.1倍利率。影响投资、投机客的减少,与90/70政策相呼应,对于一些大户型的、高总价的产品市场需求产生一定影响。
2006-2009年上半年主要调控政策回顾
1月7日,土地闲置满两年,无偿收回;土地闲置满一年不满两年的,按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。原则上开发时间最长不得超过3年。影响:进一步打击土地囤积行为,市场开发周期时间缩短,市场供应量上升,导致市场供过于求。
2月28日,新审批??新开工的商品住房,90/70指标再申?? 影响:市场中小户型供应持续上升。
10月 9日起,对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。
近年来政府抑制房价上涨决心坚定,政策调控还将持续较长时间。
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2月16日2009年02月26日中国银监会严格实施二套房政策防房产金融风险。影响:二套房贷首付款比例提高,投资、投机客减少,对大户型、高总价产品有一定影响。
5月12日国税总局印发《土地增值税清算管理规程》的通知。影响:打击囤地行为,市场开发周期缩短,供应上升。
2009年5月27日调整固定资产投资项目资本金比例。影响:降低房地产开发投资的准入门槛,土地市场开始活跃。
6月23日《关于进一步加强信贷管理的通知》影响:防止企业利用票据贴现套利等造成信贷资金“空转”,通过贷款转存等手段虚增存贷款,防止脱离客户的有效信贷需求发放贷款。
政策导向
政策导向
第一轮宏观调控
2005-2006
第二轮宏观调控
2007-2008上半年
基本政策
调控实质
短期现象
后市影响
土地政策、行政政策、住房供应结构;加息
调控市场心理
短期内客户持币观望,上门量和成交量双双下降
观望期持续3-4个月后迅速结束,引发价格新一轮走高。
落实调控政策,持续加息、紧缩银根
抑制房价非理性上涨
持币观望势态持续、上门量和成交量下降
观望期延长,市场信心不足
第三轮宏观调控
2008下半年始
金融调控、土地整治等
观望气息加重,市场持续低迷
规范房地产市场
出现救市信号,释放少量刚性需求
第四宏观调控
2009年1-10月
金融调控、土地增值税清算等
救市、抵御金融危机
刚性需求迅速释放,市场出项回暖现象
持续8个月旺销,刚性需求释放过后,市场后劲不足,增长速度放缓。
从现有调控节点来看,政府对房地产市场调控持坚决态度。
宏观政策
本轮宏观调控:以经济市场为导向调控金融市场,从而进一步规范、促进房地产市场发展。
对于购房者来说,优惠政策结束就意味着买房的成本增加,但实际上购房税费优惠政策的改变对当下买房不会造成太大的影响。购房税费的产生是以购房合同生效日期为准,而购房者从下定买房到合同生效,由于其中手续繁琐,平均耗时2-3个月,如今已11月,因此政策如果要改变的话,现在买房也只能期盼合同能在12月31日之前生效,购房者可减轻1万至2万元不等的购房税费负担.
去年12月17日,国务院召开会议部署促进房地产市场健康发展措施,提出“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为