文档介绍：2011年昆明市石林县某项目市场调研及项目初步定位2
微观市场研究篇(2)……
旅游景区价值分析
石林房地产总体特征
重点项目分布情况
县城中心价值分析
重点开发项目研究
区域市场产品对比分析
会议旅游市场分析
酒店市场研究分析
酒店市场就会点分析
市场化逐渐形成
经济背景
城市在区域的中心地位逐步形成,现代服务业为主的第三产业逐渐占据支配地位
供应
供应主体
专业开发商为主
需求
客户特征
自用
城市化进程客户占据半壁江山;客户特征明显
产品
多样化产品:建筑形象多样化、产品品质多样化、营销操作专业化
板块认知已经深入人心,各板块客户、产品平台标准建立
项目开发方向主要由区域地段主导
投资
外来客户比例加大
财富阶层逐渐形成
成交关键驱动因素
自用
价格因素,生活配套设施
产品:客户素质、物业形象、硬件配置、物业管理
盈利模式
大部分持有出租,部分项目对外销售
投资
对固定资产升值保值、租金实现的信心
对实现长期稳定收益的信心
阶段标志
板块(及板块的标志物业)形成、产品标准建立、客户逐渐细分
石林地产总体:
地段主导,板块形成、客户逐步细分化,投资客比例逐渐增多
石林房地产总体特征分析
石林重点项目分布情况分析
县城中心
平均租金区间(元/天/m2)
21>.2-
-
均价在1万-
商业市场相对成熟,人流量及商业氛围较好;
旅游风景区
商业
住宅
-
受旅游客的影响较大,商业氛围较差;未来商业价值很大程度受旅游产业发展
产品集中以高层为主
产品以中低端产品为主
客户主要以县城、周边
乡镇自主、改善性
客户为主;
市场供应量逐步被
旅游风景区楼盘
所取代
均价在3800元/
平米
产品别墅、类别墅产品为主
产品以高档产品为主
客户主要以县城、外省
昆明等区域的投资客为主;
产品供应量较大,社区及周边环境良好;
均价在4000元/平米
县城中心与旅游风景区竞争力差异化明显;未来城市中心逐步向旅游风景区转移
竞争格局形成,县城中心存在挑战
市场竞争格局分析
鹿阜镇中心城区—
石林高价位商铺最为集中的商圈,对本案形成竞争优势;住宅价格存在上涨空间;
行政导向,依托县机关
配套成完善,商业氛围浓
核心驱动力
未来发展趋势
租金:-,
售价:1万-
租金/售价
区域:多集中于石林县行政区域内;石林县城经商、改善性居住以及周边乡镇客户;
客户:住宅客户以事业单位,国有大中型企业事业单位的客户为主;商铺客户以个体私营业主(石材加工、经商、投资)为主;
关注地段,对价格敏感度较高:
客户特征
未来中心逐步转移旅游景区新城;
土地供应稀缺,后续供应量有限;
租售状况
物业招租良好,出租率在85%以上
销售客户以自用客户为主;外来客户投资比例较大
龙泉路
县城中心价值分析
旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心,代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范;对住宅构成威胁
政府导向,旅游业带动
高档住宅区
核心驱动力
未来发展趋势
商铺租金:-
住宅售价:4000元/m2
物业管理费:-2元/m2/月
租金/售价
区域:石林县外围客户数量明显增加;昆明客户比例也明显增加;
客户:别墅产品投资型客户比较明显,比例也相对较高;
选择本板块的原因主要看重因旅游而带来的潜在商业价值;以及区域内的环境因素;
客户特征
未来5年内将继续保持领先地位;
土地供应量大,后续供应量充足;
租售状况
交通不便,商业配套不成熟,出租率在50%左右;
销售状况较好,以投资客户为主;
悠然居
恒联新天地
桃园水乡
林墅
阿诗玛小镇
石林彝族村
旅游风景区价值分析
重点开发项目分析
项目区域
项目名称
项目占地/建面
主力户型
项目物业类型
售价(元/㎡)
销售状况
老城
凯旋城
130亩/38万㎡
85-221
住宅
3700
一期在售,二期待售
石林老街·东门坊
㎡
产权式酒店:40-70
商业、产权式酒店
待定
待售
龙园
㎡
100-120
住宅、花园洋房、公寓、别墅
3400-4100
在售
鹿城广场
㎡
住宅:80-180;公寓:30-60
写字楼、商铺、高层
住宅:3700 商铺均价20000左右
待售
天奇花园
200亩/110万㎡
-330
别